房地产行业24年8月行业月报：量缩持续传导价跌，政策仍待升级

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 24 年 8 月行业月报 量缩持续传导价跌，政策仍待升级 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：政策环境稳定，一线政策仍有空间。根据我们的模型测算，截至 24 年 9 月 20 日，全国累计四限政策力度指数从 2304（22年 1 月）降至 851，累计下降 63%，9 月因海南多地市限购放松微降，整体无明显变动。9 月北京表态适时取消普宅、非普宅标准，一线城市目前四限政策仍有一定的调整空间，预期四季度随着量价的进一步出清，将会有所调整。以旧换新作为今年大规模推进的创新机制，自 4 月大规模推进以来有所扩围，部分推进收购类以旧换新的城市覆盖范围、收购房源类型有所放宽，一线城市均开始推进市场化以旧换新，但目前落地规模仍较小，对市场拉动作用有限。24 年 9 月美国超预期降息50bp，部分缓解目前中美息差压力，或打开我国房贷利率的下行空间。 ⚫ 成交市场综述：成交量维持低位，价格持续下滑。根据统计局数据，24年 8 月全国商品房销售金额 6393 亿元，同比下降 17.2%，降幅较 7 月收窄 1.3pct，8 月销售表现仍较差。量缩持续传导价跌，8 月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为 97%，二手房价格该比例为 99%，环比均持平，房价下跌比例仍处于高位。推盘方面，25 城住宅 8 月单月推盘面积环比下降 21.0%，同比下降 10.8%，整体推盘意愿仍处于低位，8 月 25 城去化周期（MA6）18.09 个月，环比下降 1.08 个月，推盘持续缩量、销售维持低位的情况下，去化周期高位边际下行。 ⚫ 土地市场综述：量缩压力下价格下滑，长三角景气度领先。据中指院，24 年 8 月全国 600 城商住用地出让金 1868 亿元，同比下降 43.7%，降幅环比扩大 7.2pct，热度较差。24 年二季度以来，土地成交楼面价下滑幅度较大，8 月 600 城商住用地成交均价 2699 元/平，同比下降29.3%。年内长三角区域景气度相对较好，8 月江苏、浙江、上海移动平均 6 个月的供需比为 1.1、1.1、1.0，均远低于全国平均水平。 ⚫ 开发投资市场综述：开工及投资规模稳定低位，竣工表现走弱。据统计局，8 月全国商品房新开工 5732 万方，同比下降 17%，降幅环比收窄3pct。8 月商品房竣工 3377 万方，同比下降 37%，降幅环比扩大 15pct。8 月商品房开发投资额 8407 亿元，同比下降 10%，降幅环比收窄 1pct。 ⚫ 融资市场综述：开发贷带动融资现金流降幅收窄，到位资金规模仍小于投资。根据统计局，8 月房企到位资金 8031 亿元，同比下降 10.6%，降幅较 7 月收窄 1.3pct，单月到位资金规模依然低于投资。8 月供给端融资同比下滑 3.2%，降幅环比收窄 2.5pct，其中开发贷同比上升 7.4%，自筹资金同比下降 6.2%；需求端回款同比下降 17.2%，降幅环比收窄0.1pct，其中定金预收款同比下降 15.7%，按揭贷规模同比下降 21.8%。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-09-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，邢莘,谢淼,李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -40%-32%-24%-16%-8%0%09/2312/2302/2404/2407/2409/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.93 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 158.7 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.65 2024/7/29 买入 13.82 0.94 1.11 10.3 8.7 7.8 6.0 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 10.36 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 5.8 4.2 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.01 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.7 3.6 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 7.51 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 4.0 3.5 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 5.52 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 6.5 5.4 10.1 4.6 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.70 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 7.7 6.1 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.34 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 7.6 4.6 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 4.56 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 102.2 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 11.84 2024/7/9 买入 18.80 2.56 2.72 4.2 3.9 4.0 3.6 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.48 2024/4/4 买入 2.