2024年9月房地产行业市场跟踪：美联储降息与房地产新政，市场活力的新希望

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 应治亚 0755-82969261 zyying @ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn “地王”久违重现，保障房收储提速----2024年 8月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险----2024年7月房地产市场跟踪 新政后市场冲高回落，去库存任重道远----2024年 6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升----2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击----2024年4月房地产市场跟踪 消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？----2024年 3月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望 ——2024 年 9 月房地产市场跟踪 近期多项与房地产相关重磅政策推出，从供需端助力行业去库存，同时降低存量房贷利率、延长“金融 16 条”和经营性物业贷款等前期支持政策期限为行业持续注入信心。鉴于当前制约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，政策的持续性及影响深度仍有待观察。但我们认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，行业修复进程中的卡点有望得到有效解决。9 月 24 日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上多项与房地产相关重磅金融政策推出，从供需两端综合施策，以期促进房地产市场平稳健康发展。 降低存款准备金率和政策利率。央行近期将下调存款准备金率 0.5 个百分点，年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率 0.25-0.5 个百分点。同时，降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率下调 0.2 个百分点，从目前的 1.7%调降至 1.5%。降低存量房贷利率。央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在 0.5个百分点左右。统一房贷最低首付比例至 15%。全国层面不再区分首套房和二套房，最低首付比例均为 15%。各个地方 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2024 年 9 月房地产市场跟踪： 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望 www.ccxi.com.cn 2 可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。延长“金融 16 条”和经营性物业贷款两项政策的期限。“金融 16 条”、经营性物业贷款两项政策，原政策到期日从 2024 年 12 月 31 日延长到 2026 年 12 月 31日。优化保障性住房再贷款政策。5 月 17 日，央行设立 3,000 亿元保障性住房再贷款，现将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的 60%提高到 100%。支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。 中诚信国际认为，目前全国范围库存保持高位，尽管在政策支持下需求边际改善，但市场累计同比销售降幅仍较大，供需矛盾突出。本次政策着力于需求端和供给端，从需求端来看，预计未来数月房贷利率水平将继续降低，叠加参照“517”新政后各地首付调整情况，多数城市二套房首付比例将迎来调整，总体来看有助于释放一定改善性需求。从供给端方面来看，随着收购房企存量住房及土地政策支持力度的加大，行业库存有望得到压降。此外，在维护市场平稳健康发展方面，银行下调存量房贷利率，将有利于进一步降低借款人房贷利息支出，一定程度减少提前还贷行为，压缩违规置换存量房贷的空间。“金融 16 条”主要从融资、保交楼方面支持房地产市场平稳健康发展，经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持，在目前销售下滑的情况下，有助于满足房企及项目合理融资需求。鉴于当前制约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，上述政策的持续性及影响深度仍有待观察。但中诚信国际认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，上述行业修复进程中的卡点有望得到有效解决。 2024 年 9 月房地产市场跟踪： 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望 www.ccxi.com.cn 3  近年来我国存量房屋的安全隐患日渐突出，现有住宅专项维修资金制度存在不足。住建部提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。本次试点的重点是政府建立起相关的公共账户，目前尚处于探索期，相关细则有待进一步落实。 8 月 23 日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等 22 个城市正在试点，重点是政府把公共账户建立起来。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户为业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。 从政策出台背景来看，我国城镇存量住房规模已超过 300 亿平方米，建成年份超过 30 年的接近 20%，且老旧住房的占比还在增长，存量房屋的安