房地产行业第38周周报：央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 9 月 27 日 强大于市 相关研究报告 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 38 周周报（9月 14 日-9 月 20 日） 央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准 新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比降幅收窄，主要是因为随着进入传统销售旺季，房企推盘强度有所增加；但同比降幅扩大，一方面受中秋节假日影响，另一方面，成交状态仍然低迷，与市场观望情绪再起以及对后续出台宽松政策的预期有关。40 个城市新房成交面积为 154.3 万平，环比下降 1.9%，同比下降 53.1%，同比降幅较上周扩大 22.3 百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.3%、5.8%、8.1%，同比增速分别为58.4%、-52.4%、-46.8%，其中一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了60.4 个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了3.4 个百分点；三四线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了30.7 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，受中秋节假日影响以及市场情绪仍然低迷双重影响。18个城市成交面积为111.0 万平方米，环比下降22.2%，同比下降41.1%，同比降幅较上周扩大了31.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-26.4%、-21.4%、-19.2%，同比增速分别为-30.3%、-52.0%、-36.6%。一线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了 29.8 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了33.0 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了29.6 个百分点。  新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 6707 万平，环比增速为-30.5%，同比增速为-4.2%；去化周期为20.1 个月，环比上升2.0 个月，同比上升1.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、19.2、74.9 个月，环比分别上升1.7、2.3、3.4 个月，同比分别上升1.0、1.2、25.7 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为 1643.4 万平，环比上升 23.8%，同比上升5.7%；成交土地总价为502.2 亿元，环比上升216.6%，同比上升66.1%；成交土地楼面均价为3056.0元/平，环比上升155.7%，同比上升57.1%；土地溢价率为0.4%，环比下降2.5%，同比下降1.6%。  房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 27.0 亿元，环比下降 71.2%，同比上升73.6%（前值：47.8% ）。总偿还量为93.2 亿元，环比上升4.6%，同比上升27.1%（前值：-5.3%） ；净融资额为-66.2 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 6.9%，较上周上升 7.4pct，房地产行业相对收益为 5.5%，较上周上升3.8pct。房地产板块PE 为18.04X，较上周上升1.04X。 政策  美国开始进入新一轮的降息周期。9 月19日美联储宣布降息50BP，将美国联邦基金利率目标区间从5.25％-5.5％降至 4.75％-5％。这是美国自 2020 年 3 月以来的首次降息，也意味着美国自 2022 年 3 月开启的紧缩周期开始转向宽松。 9 月 20 日国内 LPR 未调整，1 年期、5 年期以上LPR 仍为3.35%、3.85%，仍有下调空间。  9 月 24 日国新办举行的“介绍金融支持经济高质量发展有关情况”发布会上，释放了一系列利好政策。货币政策方面，一方面，近期将降准0.5pct，提供长期流动性约 1 万亿元；另一方面，降低中央银行政策利率，7 天逆回购操作利率从 1.7%降为 1.5%，央行预计将带动后续 LPR 下行 0.2-0.25pct。房地产政策方面，1）引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近，央行预计平均降幅约 0.5pct，预计惠及 1.5亿人，预计每年将降低利息总额 1500 亿元/年。我们认为，下调存量房贷利率的根本原因在于当前提前还贷的现象较多、规模较大，且较为持续。截至 2024 年二季度末我国个人购房贷款余额37.8 万亿元，较一季度末下降 4000 亿元，单季下降规模达到历史最大水平。参考去年 8 月 31 日存量房贷利率下调情况，政策出台后的 9-12 月房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023 年 8月：提前还款额 4325 亿元）下降 10.5%。存量房贷利率下调可以有效缓解提前还贷的现象。2）将全国层面的二套房最低首付比例由 25%下调到 15%。3）将原本 2024 年底前到期的经营性物业贷款和金融 16 条延期至 2026 年底到期。4）3000 亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例将由 60%提升至 100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。5）支持收购房企存量的土地。研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，央行可提供政策支持。整体而言，此次国新办会议央行宣布的相关政策，前期市场已有预期，我们预计实际 LPR 下调落地后，可能会带动一波成交的修复，但整体由于经济基本面和当前居民收入预期仍然较弱，市场信心仍然不足，持续性有待观察。  地方层面，北京拟适时取消普宅与非普分类标准。9 月 20 日，北京贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中提到适时取消普通住宅和非普通住宅标准。目前普通住宅和非普通住宅房贷和税收政策有