房地产行业深度报告：存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 14 房地产 2024 年 09 月 26 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《存量房贷降息落地，多举措推动房地 产 去 库 存 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.9.25 《过往可鉴，存量房贷降息翘首而望—行业点评报告》-2024.9.23 《土地成交面积同比增长，9 月 LPR利率维持不变—行业周报》-2024.9.22 存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效 9 月 24 日，国新办举行新闻发布会，存量房贷降息落地。加上本次存量按揭利率下调，我国经历过三轮下调，分别在 2008、2023 及 2024 年。从覆盖面来看，2023 年 8 月调整只针对首套房贷，本轮房贷利率降息更进一步，没有区分首套、二套存量贷款利率，惠及 5000 万户家庭，预计平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元。从调整幅度看，2023 年 8 月调整的 23 万亿存量首套房贷调整后平均利率为 4.27%，2024 年二季度新发放住房贷款利率为 3.45%，中间相差82BPs。这其中，有 35BPs 源自于 LPR 本身的调整，而剩余 47BPs 则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。本次央行明确提出将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在 0.5 个百分点左右，与我们测算基本相符。  效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 从下调力度看，2008 年住房贷款利率的下限从 0.85 倍调低至 0.7 倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率 7.47%（此处取 5 年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为 112BPs。2023 年 8 月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过 23 万亿元存量首套房贷款利率平均下调 0.73 个百分点。从覆盖面看，23 万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约 60%。从政策效果看，2023 年 8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。  存量房贷现状及降息后续进展 据央行数据，截至 2024Q2，我国存量按揭贷款规模 37.79 万亿元，同比下降 2.9%，个人房贷利率也降至历史最低的 3.45%，本次央行计划将 7 天期逆回购操作利率下调 0.2pct，预计带动 LPR 同步下调 0.2pct，带动房贷利率继续压降。就业和收入预期的下降是压制住房需求释放的重要因素，预期下行导致购房意愿不足的恶性循环还在演绎，但我们也要看到，在整体缩表的态势下，同期低利率的住房公积金贷款余额仍快速增长，从这个角度看，应对提前还贷，降息是有效的。  投资建议 存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，我们认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-092024-012024-05房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 14 目 录 1、 存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效............................................................................................................................. 3 1.1、 三轮调整政策初衷不同 ................................................................................................................................................. 3 1.2、 2008 年调整：实际落地在 2009 年初，估算调整力度约 112BPs .............................................................................. 4 1.3、 2023 年调整：覆盖 60%的存量房贷，平均下调 73BPs ............................................................................................. 4 1.4、 2024 年调整：降至新发放贷款附近，预计下调 50BP ............................................................................................... 5 1.5、 政策效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 .......................................................................................... 6 2、 存量房贷现状及降息后续进展 ................................................................................................................................................ 8 2.1、 房贷规模减少，利率持续降低 ..................................................................................................................................... 8 2.2、 购房意愿不足，预期修复是企稳关键 ............................................................................