房地产行业点评报告：促进房地产市场止跌回稳，政治局会议涉房定调转变

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 房地产 2024 年 09 月 26 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《存量房贷降息落地，多举措推动房地 产 去 库 存 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.9.25 《过往可鉴，存量房贷降息翘首而望—行业点评报告》-2024.9.23 《土地成交面积同比增长，9 月 LPR利率维持不变—行业周报》-2024.9.22 促进房地产市场止跌回稳，政治局会议涉房定调转变 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  事件：中共中央政治局召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳 中共中央政治局 9 月 26 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。  商品房销售面积连续下降 14 个月，去库存任重道远 2024 年 1-8 月，全国商品房销售面积 6.06 亿平，同比下降 18.0%，其中 8 月单月销售面积同比下降 12.6%，已连续下降 14 个月，而累计销售面积自 2022 年 2月以来处于下跌通道。与此同时，8 月商品房待售面积 7.38 亿平，同比增长 13.9%，虽然较二季度有所下降，但去库存进程依旧承压。从 70 城房价来看，8 月新房价格环比-0.7%，同比-5.7%，创造 2015 年 6 月以来的最大降幅；二手房环比-0.9%，同比-8.6%，降幅创 2006 年以来新高。商品房市场量价齐跌，短期来看市场止跌回稳难度较大。在这种情况下，会议提出的严控增量指从土地端减少供应，1-8月 Wind 322 城宅地成交同比下降 23%；优化存量一方面指盘活资产，包括加快收储进程、加强保障房的建设、保障“白名单”项目顺利推进等，另一方面指各地推进高品质住宅建设，优化建设标准，提高得房率，放开限价鼓励品质打造等。  政策端持续宽松，一线城市限购政策有望打开 从需求端政策层面，会议提出三个方面的优化空间：（1）存量房贷利率：9 月 24日，存量房贷降息政策落地，存量房贷利率预计平均下调约 50BP，后续 LPR 有望下调 20-25BP，带动房贷利率继续压降，同时二套最低首付比降至 15%，购房门槛进一步降低。（2）限购政策：目前仅一线城市及海南仍有较大空间，预计一线城市限购政策最快四季度将进一步松动，限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整。（3）财税政策：后续在住房交易契税、增值税和个税层面拥有调整空间，同时各地购房补贴及公积金政策力度也有望提升。  投资建议 本次政治局会议对房地产行业的定调从以往“促进房地产市场平稳健康发展”变成为“促进房地产市场止跌回稳”，明确了当前量价齐跌、预期较弱的行业现状，提出了供需两端多重优化方式，密集的会议和政策也传递了积极的信号。我们预计近期地方宽松购房政策将尽快落地，叠加去库存政策不断推进，购房信心将修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。2024 年以来，在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-092024-012024-052024-09房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附表：中央政治局会议涉及房地产表述汇总 届别 日期 涉及房地产表述 第二十届中央政治局会议 2024/9/26 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024/7/30 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024/4/30 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新式，促进房地产高质量发展。 2023/12/8 统筹新型城镇化和乡村全面振兴 2023/7/24 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023/4/28 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2022/12/6 未提及 第十九届中央政治局会议 2022/7/28 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022/4/29 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2021/12/6 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2021/7/30 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 2021/4/30 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2020/12/11 促进房地产市场平稳健康发展 2020/7/30 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020/4/17 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2019/12/6 未提及 2019/7/30 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地