城投控股(600649)城中村改造提速，优质禀赋持续兑现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 城投控股 (600649 CH) 城中村改造提速，优质禀赋持续兑现 华泰研究 动态点评 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 5.36 2024 年 9 月 26 日│中国内地 房地产开发 城中村改造提速，优质禀赋持续兑现 公司 8 月 24 日公告，投资上海市闵行区两个城中村改造项目，投资总金额达 183 亿元。公司禀赋优势显著，本次大举补库进一步彰显公司在上海的拿地优势，以及公司长期维持销售规模的决心，今年进入地产销售快速增长期，下半年开始有望进入业绩增长期。我们维持 2024-2026 年 EPS 分别为0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34 元的预测，可比公司 2024 年 PB 为0.64 倍，予以公司 2024 年 PB0.64 倍，目标价 5.36 元（前值 5.03 元），重申“买入”。 大举拓展城中村项目，一二级联动增强优质储备 本次获取的两个项目均为闵行区的城中村改造项目，分别为闵行区浦江镇杜行老街和华漕镇诸翟项目。改造要求活化利用文保建筑，打造老街实景剧场和沉浸式文旅体验。前者处于浦江郊野公园西南隅，项目容积率 0.86，我们预计该项目未来将为风貌别墅产品。后者毗邻虹桥枢纽，容积率为 1.81，预计也将打造为高端住宅产品。总投资额为 183.6 亿，占 2023 年销售额的223%，公司持股 90%，开发周期 5.5 年，均可实现一二级联动。露香园的入市保障了公司 2024-2026 年的推货力度，后续的供应体量是市场关注焦点，本次项目获取体现公司中长期维持销售规模的决心，也是给市场的解答。 上海城中村建设进入攻坚战，公司作为地方城投平台迎来机遇 据“上海发布”公众号，9 月 21 日上海市政府召开城中村改造工作推进会。会上提出要坚决打好攻坚战，市、区国企强化中坚和骨干作用，以更大力度推动城中村改造提速扩容增效。并提出要编制好三年行动计划和年度实施方案，形成启动一批、实施一批、储备一批的滚动推进态势。从市政府的表态来看，上海市城中村改造进程即将提速，其中地方国企发挥核心作用。公司作为上海城投集团的子公司，可以优先抓住这一机遇。 销售高速增长，下半年有望进入结算高峰推动业绩提升 根据亿翰数据， 2024 年前 8 月公司销售额约 97.5 亿，排名第 49 位，较去年排名提升 66 位，较去年全年销售额增速已达 19%。随着露香园二期的持续入市，我们预计全年新推货值有望接近 150 亿，推动销售实现逆势增长。下半年也有望迎来结算高峰。上半年徐汇汇樾庭项目已经封顶，杨浦高阳新里也有望进入交付，我们认为全年结算收入有望实现增长，推动全年归母净利同比增长。公司规模持续扩张，结算高峰在即，禀赋优势持续兑现，维持“买入”评级。 风险提示：项目结算节奏放缓导致业绩低于预期；货值不足导致公司中长期销售规模下滑。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (人民币) 5.36 收盘价 (人民币 截至 9 月 25 日) 3.71 市值 (人民币百万) 9,385 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 158.38 52 周价格范围 (人民币) 3.07-4.84 BVPS (人民币) 8.12 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 8,468 2,559 7,783 10,729 12,795 +/-% (7.88) (69.78) 204.14 37.86 19.25 归属母公司净利润 (人民币百万) 782.56 415.47 555.90 1,232 1,495 +/-% (14.15) (46.91) 33.80 121.61 21.37 EPS (人民币，最新摊薄) 0.31 0.16 0.22 0.49 0.59 ROE (%) 3.63 1.61 2.66 5.43 6.23 PE (倍) 11.99 22.59 16.88 7.62 6.28 PB (倍) 0.45 0.45 0.44 0.42 0.40 EV EBITDA (倍) 22.69 31.79 17.37 11.83 9.03 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (28)(18)(8)313Sep-23Jan-24May-24Sep-24(%)城投控股沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 城投控股 (600649 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2024 年 9 月 25 日） 股票代码 收盘价 总市值 （亿元） BPS(元) P/B 公司名称 (元) 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 600266 CH 城建发展 4.51 93.62 9.00 11.55 12.06 12.60 0.50 0.39 0.37 0.36 600048 CH 保利发展 8.17 977.99 16.16 17.73 18.55 19.42 0.51 0.46 0.44 0.42 001979 CH 招商蛇口 9.68 877.09 10.89 12.94 13.43 13.92 0.89 0.75 0.72 0.70 000002 CH 万科 A 7.12 785.86 21.02 20.87 20.99 21.24 0.34 0.34 0.34 0.34 600848 CH 上海临港 9.15 224.01 7.36 7.89 8.30 8.78 1.24 1.16 1.10 1.04 600639 CH 浦东金桥 10.12 101.19 12.57 13.60 14.73 16.05 0.80 0.74 0.69 0.63 0.71 0.64 0.61 0.58 注： BPS 预测来自 Wind 一致预期； 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 图表2： 城投控股 PE-Bands 图表3： 城投控股 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 风险提示 项目结算节奏放缓导致业绩低于预