房地产行业：北京楼市新政要来了？会如何调整？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2024 年 9 月 20 日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。在“深入推进民生领域改革”中明确指出： （36）完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。 【中指观点】 表：北京现行房地产相关政策 政策类型 北京现行政策 限购区域 全市 限购政策 本地户籍 家庭 除通州外 2 套； 通州：无房 1 套，通州户籍或与通州机关/企业存在劳动关系，可增购 1 套 五环外可增购一套 单身/离异 1 套(五环外可增购一套) 非本地户籍 家庭/单身 除通州外连续 60 个月社保/个税，1 套； 通州：60 个月连续北京社保并与通州企业存在劳动关系，可买 1 套； 五环外可增购一套 公司 需境内注册公司 其他 法拍房： 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许 限贷政策 首套首付比例 20% 首套房贷利率 3.4% (LPR-45BP) 二套首付比例 五环外：30% 五环内：35% 二套房贷利率 五环外：3.6% (LPR-25BP) 五环内：3.8% (LPR-5BP) 普宅标准 容积率要求 小区容积率≥1.0 面积要求 单套建筑面积≤144 ㎡ 价格要求 五环内单价小于 8.5 万元/m² 五环-六环单价小于 6.5 万元/m² 六环外单价小于 4.5 万元/m² 资料来源：中指数据 CREIS 一、北京房地产政策优化空间大，未来多项优化举措有望落地 今年以来，北京已经落地多项楼市政策，6 月 26 日，北京跟进 5.17 新政，带动市场活跃度有所提升，特别是二手房市场，根据中指数据，6 月-8 月，北京二手住宅成交套数均在北京楼市新政要来了？会如何调整？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 1.4 万套以上，7 月成交更是超过 1.5 万套。 图：北京新房、二手房周度成交情况 资料来源：中指数据 CREIS 9 月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象，9.1-9.19，新房日均成交面积较上年同期、8 月日均均有较大下降，二手房日均成交套数较上年同期下降 9.4%，较 8 月日均下降 17.8%。传统“金九”开局市场未出现好转，政策优化预期进一步增强。当前北京房地产政策整体仍较为严格，特别是限购政策，处于全国最严状态，具备较大优化空间。另外，从全国层面来看，当前全国房地产市场调整态势未改，也亟需大城市发挥带动效用，提振市场信心、稳定市场预期，预计短期北京多项政策优化举措有望落地。 二、支持多样化改善性住房需求，大面积、高端改善需求，多孩家庭、老年家庭、职住平衡的改善需求等或是重要支持对象 本次北京明确要“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制”，城乡居民多样化改善需求覆盖刚改、再改和高端改善等各个层次，在当前的市场环境下，优化大面积段的限制性政策，对于促进改善性住房需求释放或将产生更加积极的作用，让有需求、有购买力的人群入场购买大面积段住宅，或是政策发力的重要方向之一，比如取消 144 平方米以上住宅限购。 对于不同人群来说，多孩家庭、老年人群、有职住平衡需求的人群等均具备住房改善意愿，针对这部分人群给予更多政策支持，如给予更高的公积金贷款额度、允许多孩家庭多购一套房等，或也是未来政策考虑的方向。 今年上半年，北京提高购买绿色建筑、装配式建筑等的公积金贷款额度，对于购买老旧小区且符合完成改造要求的小区也给予公积金政策支持，本次北京亦提到“发挥住房公积金05101520253035404550W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W531月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米北京新房202120222023202401000200030004000500060007000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W521月2月 3月4月5月 6月7月8月9月 10月11月 12月套北京二手房2021202220232024中指研究院 中国房地产指数系统 的住房保障作用”，公积金贷款的贷款次数、贷款额度等方面具备优化预期，公积金政策在支持改善性住房需求方面依然能发挥重要作用。 三、适时取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于降低居民购房成本，对于改善性住房需求也是重要支持 今年 7 月，二十届三中全会明确指出要取消普通住宅和非普通住宅标准后，部分地区已发文跟进，9 月 15 日山西省发文明确“取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次北京指出要“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，在合适的时间将推出落地。 表：北京二手房交易税费 税费种类 北京 增值税 普通住宅 2 年内：成交价/1.05*5% 2 年以上：免征 非普通住宅 2 年内：成交价/1.05*5% 2 年以上：（成交价-原购房价）/1.05*5% 个人所得税 1、无法追溯原值且不能提供原始契税凭证： 成交价>最低指导价时：（成交价-增值税）*1%； 成交价<最低指导价时：最低指导价/1.05*1% 2、成交价>最低指导价时：（成交价-本次增值税及附加税-原值-原契税-成交价*10%-贷款利息）*20%； 成交价<最低指导价时：（最低指导价/1.05-原值-原契税-附加税-最低指导价*10%-贷款利息）*20%； 3、5 年以上且家庭唯一住房免征 契税 唯一首套 <90 ㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1% ≥90 ㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1.5% （成交价、最低指导价取高者计算） 非首套 （成交价或最低指导价-增值税）*3% （成交价、最低指导价取高者计算） 资料来源：中指数据 CREIS 当前北京普宅对小区容积率、建筑面积以及成交价均有要求，普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，取消普宅和非普宅标准，有望降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。 本次北京明确适时取消普宅和非普宅标准后，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，落实二十届三中全会精神。 四、商品住