房地产行业：重磅！央行多项利好政策落地，将带来哪些影响？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 9 月 24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清出席介绍情况，并答记者问，其中中国人民银行行长潘功胜宣布降准、降息、调降存量房贷利率等多项重磅举措，同时国家金融监督管理总局局长李云泽也对“白名单”工作进展进行介绍。 潘功胜宣布： ◼ 一是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率 0.25-0.5 个百分点。降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率下调 0.2 个百分点，从目前的 1.7%调降至 1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。 ◼ 二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在 0.5 个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的 25%下调到 15%。将 5 月份人民银行创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到 100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”这两项政策文件延期到 2026 年底。 李云泽表示： ◼ 在各方共同努力下，城市房地产融资协调机制取得了良好效果。截至目前，商业银行已审批白名单项目超过 5700 个，审批通过融资金额达到 1.43 万亿元，支持 400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截止到 8 月末，今年房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了几年来持续下滑的态势，房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长 14%和 18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。同时为积极支持刚性和改善性的住房需求，我们会同人民银行指导各地、各家金融机构因城施策来调整相关的房地产金融的政策。下一步，也会配合人民银行积极推进，稳妥降低存量房贷的利率，以进一步减少居民房贷支出，提高人民群众的获得感。 发布会原文链接：http://www.scio.gov.cn/live/2024/34875/tw/ 重磅！央行多项利好政策落地，将带来哪些影响？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 【中指观点】 1、降准降息提振市场信心，促进经济平稳运行 2 月央行下调存款准备金率 0.5 个百分点，向市场提供长期流动性约 1 万亿元，金融机构加权平均存款准备金率为 7%。此次存款准备金拟再次下调 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元，降准政策实施后，银行也平均存款准备金率约为 6.6%，仍具备一定空间。 图：2019 年以来金融机构平均存款准备金率 资料来源：央行，中指数据 CREIS 潘功胜还表示“到年底之前还有三个月时间，我们也会根据情况，有可能进一步再下调0.25-0.5 个百分点。”，意味着在此次降准后，四季度仍有一定的降准预期。 同时，本次会中也宣布降息，7 月，央行将 7 天逆回购操作利率由 1.8%下调至 1.7%，此次再次下调 20 个 BP，即下调至 1.5%，在市场化的利率调控机制下，政策利率的调整将会带动各类市场基准利率的调整。预计 10 月 LPR、存款利率等也将随之下行 0.2-0.25 个百分点。 在降准降息的组合拳政策下，释放更多资金流动性并降低融资成本，有望提振市场信心，促进宏观经济平稳运行。 2、引导新发放及存量房贷利率下行，降低购房成本，修复市场预期 7.6%7.4%7.0%6.6%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%中指研究院 中国房地产指数系统 图：1 年期、5 年期以上 LPR 走势 资料来源：央行，中指数据 CREIS 2024 年以来，央行两次下调 5 年期以上 LPR 合计 35BP 至 3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至 3.2%左右，部分城市利率降至 3%以下。 从房价影响来看，当前重点 50 城平均租售比为 2.1%，而资金成本方面，10 年期国债收益率约为 2%，7 月份新发放个人住房贷款利率为 3.4%，首套房 5 年期以上公积金贷款利率为 2.85%，按平均 30%首付比综合考虑（尽管最低首付比例已降至 15%，但居民加杠杆意愿可能不强），目前居民购房的综合资金成本大约在 2.60%-3%之间，降息有助于降低居民购房成本，使其进一步接近租售比，进而推动房价企稳。 图：金融机构个人住房贷款平均贷款利率 资料来源：央行，中指数据 CREIS 同时，前期受限于银行净息差较窄限制，存量房贷利率下调受到约束，此次央行降准也为此打开空间，潘功胜表示“央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也3.45%3.45%3.35%3.15%4.20%3.95%3.85%3.65%2.50%2.50%2.30%2.00%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%1年期贷款市场报价利率(LPR) 5年期以上贷款市场报价利率(LPR) 1年期中期借贷便利(MLF)利率4.34%7.62%6.96%4.52%5.63%3.40%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 将降低银行的资金成本。” 本次发布会中，潘功胜指出“人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，我们预计平均下降幅度在 0.5 个百分点左右。之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，我们预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平