2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书

1 目录 一、大湾区未来房地产需求空间巨大................................................................ 2 二、大湾区的需求向核心城市集中.................................................................... 4 三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题.................................... 7 四、破局之道：住房结构再平衡...................................................................... 11 五、湾区房地产行业未来发展趋势.................................................................. 12 2 破界重构 包容发展 ——粤港澳大湾区房地产市场白皮书 2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。8 月 9 日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，为深圳未来的发展进一步指明道路。那么，大湾区未来市场潜力和格局是什么样的？大湾区住房面临可持续发展的问题吗？具体是什么问题，未来的破局之道在哪里？ 一、大湾区未来房地产需求空间巨大 经济活力带动人口和住房缺口的扩大。大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，大湾区近几年民企 500 强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加 150 万人口。 数据来源：贝壳研究院整理 图：广东省民企 500 强数量走势 0102030405060702012201320142015201620172018 3 人口流动的方式发生了变化，从个人的流动转向举家流动。根据《中国流动人口发展报告（2015 年）》，目前我国人口流动出现了新的变化，具体来说，近 9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，与配偶、子女共同流动的约占 60%，流动人口家庭规模持续扩大。相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对品质居住的要求更高。 大湾区住房自有率较低，近 3500 万人无自有住房。广东省为外来人口大省，湾区 11 城中有 8 城住房自有率低于 60%，尤其深圳仅为 23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。 数据来源：国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016） 图：粤港澳大湾区城市住房自有率 居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为 15 平、19.7 平、25 平，距离全国人均 36.9 平（2017 年）的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。 23.7%35.7%49.0%52.8%52.9%53.8%54.9%56.1%66.2%73.9%82.3%84.5%深圳东莞香港惠州中山佛山广州珠海澳门全国江门肇庆 4 数据来源：香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省 图：四大湾区典型城市人均住房面积（平） 预计到 2025 年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约 3.7 万亿，占全国总体 GMV 的 15%。其中新房约 1.5 万亿（占全国新房交易的 12%），平均每年增加 600 亿；二手房约 2.2 万亿（占全国二手交易的 18%），平均每年增加 1300 亿。二手房交易占比将会持续扩大，到 2025 年提升 5 个百分点至 59%。 表：2025 年粤港澳大湾区新房二手房交易规模预测 2018 年 2025 年 年均增速 新房（亿） 11243 15323 4.5% 二手房（亿） 12918 21852 7.8% 总计 24161 37175 6.3% 二手房占比 53.5% 58.8% 0.75pct 数据来源：贝壳研究院测算 二、大湾区的需求向核心城市集中 人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律。和 5 年前相比，中国的城市人口更加集中：人口 top10 城市的人口数量占比提升了 0.4 个百分点；top20 提升了0.9 个百分点；top30 提升了 1.2 个百分点，人口向头部城市集中的趋势明显。 15.019.725.040.041.846.555.732.433.335.8香港深圳广州纽约纽瓦克旧金山奥克兰东京都 神奈川县 千叶县粤港澳2017纽约湾区2017旧金山湾区2017东京湾区2018 5 数据来源：贝壳研究院整理 图：近 5 年 TOP 城市人口占比变化 广州深圳作为核心城市的人口吸引力最强。从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州深圳分别增长 165 万和 140 万，而肇庆江门等城市三年累计增长不足 10 万，头部城市的人口吸引力强。 数据来源：广东省统计局、香港政府统计处、澳门特别行政区政府统计暨普查局 图：近三年大湾区城市人口增量（万） 以深圳为例，从外部来看，深圳客户中原籍为广东的比例不到 20%，超过 80%都是“新深圳人”。 15%15%15%16%16%16%24%24%24%25%25%25%49%49%49%50%50%51%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2013年2014年2015年2016年2017年2018年TOP15TOP30TOP50165 140 48 26 17 14 10 9 8 7 2 深圳广州佛山珠海香港东莞中山肇庆江门惠州澳门 6 数据来源：贝壳研究院 图：深圳购房者原籍 top10 占比及分布 2018 年广深港 3 个核心城市的交易额占比为 60%，预计 2025 年交易额为2.4 万亿，占据湾区市场份额进一步提升至 65%。 表：2025 年粤港澳大湾区各个城市交易规模（新房+二手）预测 GMV 总计（亿） 总体 37175 广州 10249 深圳 8891 香港 4896 佛山 4310 惠州 2493 东莞 2258 江门 1032 珠海 976 中山 919 澳门 763 肇庆 388 数据来源：贝壳研究院测算 大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间，且这部分需求主要集中在核心城市，因此大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。 19.8%13.8%12.1%9.4%5.7%4.1%3.9%3.4%3.1%2.5%广东湖北湖南江西河南四川黑龙江安徽山东福建 7 三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题 核心城市的住房问题主要是外来流动人口与以及年轻人口的住房困难，主要表现在住房的不可支付、居住品质差两个方面。 房价过高带来的不可支付问题。从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为 30 和 21，面临严峻的不可支付