房地产行业点评报告：存量房贷降息落地，多举措推动房地产去库存

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 房地产 2024 年 09 月 24 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《过往可鉴，存量房贷降息翘首而望—行业点评报告》-2024.9.23 《土地成交面积同比增长，9 月 LPR利率维持不变—行业周报》-2024.9.22 《新房价格仅上海同环比上涨，二手房价环比降幅扩大—行业点评报告》-2024.9.19 存量房贷降息落地，多举措推动房地产去库存 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  事件：国新办举行新闻发布会，多举措推动房地产平稳健康发展 9 月 24 日，国新办举行新闻发布会，存量房贷降息落地，多举措推动房地产去库存，具体包括（1）降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率从 1.7%调降至 1.5%；（2）将存量房贷利率降至新发放附近，预计平均下降幅度在 0.5pct左右；（3）统一首套房和二套房的房贷最低首付比例；（4）将经营性物业贷款和“金融 16 条”两项政策文件延期到 2026 年底；（5）将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的 60%提高到 100%；（6）支持收购房企存量土地。  存量房贷利率降至新发放贷款附近，LPR 有望继续下调 据央行数据，截至 2024Q2，我国存量按揭贷款规模 37.79 万亿元，从调整幅度看，2023 年 8 月 23 万亿存量首套房贷调整后平均利率为 4.27%，2024Q2 新发放住房贷款利率为 3.45%，中间相差 82BPs，去除 35BPs 源自于 LPR 本身的调整，剩余 47BPs 则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。本次存量按揭利率调整较 2023 年调降首套更进一步，惠及 5000 万户家庭，预计平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元。同时央行计划将 7 天期逆回购操作利率下调 0.2pct，预计带动 LPR 同步下调 0.2 pct，后续 LPR 仍有进一步下降空间。  统一房贷最低首付比，收储进程或将加快 央行宣布了其他多项房地产宽松政策：（1）将全国二套房首付比调降至 15%，进一步降低改善型需求购房门槛，但我们认为当前市场环境下居民加杠杆意愿较弱；（2）经营性物业贷款和“金融 16 条”两政策继续延期，在当前销售回款不及预期的情况下，保障房企融资渠道，减轻偿还压力，防止流动性风险扩散；（3）保障房再贷款央行出资比例提升至 100%，主要由于截至 2024Q2，再贷款资金累计使用额仅 121 亿元，整体表现不及预期，后续政策落地后银行贷款积极性有望提升，地方国企收储用作保障房的去库存进程或将加快；（4）支持银行收购房企存量土地，目的在于盘活房企存量资产，缓解资金压力。  投资建议 本次针对房地产的组合政策释放了积极信号，为购房者和企业均提供了充分支持。房贷首付比例降至历史低位，存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。后续在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：政策落地不及预期、销售回暖进程不及预期、行业波动加剧。 -48%-36%-24%-12%0%2023-092024-012024-05房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 附表 1：央行三次对存量按揭利率进行调整 时间 2008 年 10 月 2023 年 8 月 2024 年 9 月 政策目标 发挥房地产扩大内需、改善民生的重要作用，国家及时出台相关政策，促进房地产市场健康发展。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序。 促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，维护房地产市场平稳健康发展。 覆盖范围 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求 （1）首套个人住房贷款； （2）认房不认贷后，符合首套住房标准的个人住房贷款。超过 23 万亿存量首套房贷，占存量房贷的约 60% 全部存量房贷 存量按揭规模 2.98 万亿 （2008 年底） 38.40 万亿 （2023 年三季度末） 37.79 万亿 （2024 年二季度末） 下调力度及执行情况 个人住房贷款利率的下限从 0.85 倍调低至 0.7 倍。参考 5 年以上中长期贷款利率 7.47%，调整力度为 112BPs 按揭利率调整至贷款发放时的利率下限，调整后的加权平均利率为 4.27%，平均下调 73BPs 存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近（2024 年二季度新发放住房贷款平均利率 3.45%），平均下调 50BPs 左右 对消费的促进情况 未提及 减少居民利息支出约 1700 亿元 惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500 亿元左右 对转按揭的态度 有条件放开，各个银行自主制定细则。 未提及 初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。 资料来源：央行、中国区域金融运行报告、券商中国、开源证券研究所 附表 2：部分一二线城市首套与二套房贷利率降至历史低位 能级 城市 首套房贷利率下限 首套最低按揭利率 二套房贷利率下限 二套最低按揭利率 一线城市 北京 LPR-45BP 3.40% 五环内 LPR-5BP 五环外 LPR-25BP 3.60% 上海 LPR-45BP 3.40% 主城 LPR-5BP 郊区 LPR-25BP 3.60% 深圳 LPR-45BP 3.40% LPR-5BP 3.80% 广州 无 3.05% 无 3.65% 二线城市 杭州 无 3.15% 无 3.25% 成都 无 3.25% 无 3.55% 天津 无 3.25% 无 3.80% 武汉 无 3.15% 无 3.25% 郑州 无 3.35% 无 3.45% 苏州 无 2.95% 无 3.10% 重庆 无 3.45% 无 3.80% 济南 无 3.35% 无 3.85% 佛山 无 2.95% 无 3.05% 南京 无 3.05% 无 3.05% 数据来源：南方都市报、第一财经等、开源证券研究所 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 附图 1：2024 年 6 月房贷利率降至历史最低的 3.45% 数据来源：Wind、开源证券研究所 附图 2：后续五年期 LPR 仍有下调空间 数据来