房地产：降存量利率落地，一揽子政策提振预期

行业研究行业动态跟踪证券研究报告房地产2024 年 09 月 24 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产降存量利率落地，一揽子政策提振预期投资要点：事件：国新办 9 月 24 日举办发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况并答记者问，有关地产行业的政策与影响梳理如下。降存量房贷利率至新发放房贷利率附近政策提出：将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近，平均降幅在 50bp。上一轮存量利率调降在 23 年 9 月，但下调范围和力度均有限，一方面只针对首套房贷款，另一方面调降后利率也未与新增贷款利率拉平。本次调降前，存量房贷利率下调呼声较高，部分房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，存在二手房抛售行为，造成二手房交易持续呈现“以价换量”的格局。我们认为，本次存量房贷调降，一方面切实减轻居民月供成本，随着房贷利率和租售比差距收缩，成为楼市筑底企稳信号；另一方面有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。二套房最低首付比例由 25%下调至 15%政策提出：将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。在今年 5 月 17 号地产新政中，将首套和二套房首付比例分别调整至 15%和 25%，本次政策将二套首付再次降低至 15%，首次统一首套和二套首付比例，首付比例降至历史最低。我们认为，本次存量房贷有利于降低购房门槛，刺激改善性需求释放。后续随着地方陆续跟进，有望切实激发改善性需求入市。3000 亿元保障房再贷款支持比例提升至 100%政策提出：3000 亿保障房再贷款央行支持比例从 60%提高 100%。我们认为，保障房再贷款比例提升，使得金融机构支持地方国企收储的意愿进一步增强，各地收储有望加速落地。年底到期的经营性物业贷与金融 16 条延至 26 年底政策提出：本在 2024 年底前到期的经营性物业贷和金融 16 条政策延期 2026 年底。我们认为，上述两条政策的延期体现政府持续防范化解房地产领域风险的意愿和决心，市场信心有望持续修复。投资建议我们认为，在海外降息周期开启，国内利率下行空间打开的背景下，建议关注以下两类房企：1）9 月地产政策宽松预期逐渐兑现背景下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。风险提示地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、华福地产日报：江苏 13 市均建立房票安置体系——2024.09.232、房地产行业周报：海外开启降息周期，北京拟取消普通住宅划分——2024.09.223、华福地产日报：深圳保障房建设供给进展显著——2024.09.20华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业动态跟踪 | 房地产分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。一般声明华福证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，该等公开资料的准确性及完整性由其发布者负责，本公司及其研究人员对该等信息不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，之后可能会随情况的变化而调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的任何建议、意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价，也不构成对所述金融产品、产品发行或管理人作出任何形式的保证。在任何情况下，本公司仅承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告以供投资者参考，但不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保。投资者应自行决策，自担投资风险。本报告版权归“华福证券有限责任公司”所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。特别声明投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。投资评级声明类别评级评级说明公司评级买入未来 6 个月内，个股相对市场基准指数指数涨幅在 20%以上持有未来 6 个月内，个股相对市场基准指数指数涨幅介于 10%与 20%之间中性未来 6 个月内，个股相对市场基准指数涨幅介于-10%与 10%之间回避未来 6 个月内，个股相对市场基准指数涨幅介于-20%与-10%之间卖出未来 6 个月内，个股相对市场基准指数涨幅在-20%以下行业评级强于大市未来 6 个月内，行业整体回报高于市场基准指数 5%以上跟随大市未来 6 个月内，行业整体回报介于市场基准指数-5%与 5%之间弱于大市未来 6 个月内，行业整体回报低于市场基准指数-5%以下备注：评级标准为报告发布日后的 6~12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）联系方式华福证券研究所上海公司地址：上海市浦东新区浦明路 1436 号陆家嘴滨江中心 MT 座 20 层邮编：200120邮箱：hfyjs@hfzq.com.cn华福证券华福证券