房地产行业新城发展和新城控股-新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权

2024年9月14日新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权——新城发展和新城控股分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦行业评级：看好目录C O N T E N T S01 新城发展和新城控股关系02新城控股商业运营和开发情况2新城体系债务及现金流情况0304 新城发展和新城控股的估值探讨新城发展和新城控股关系01Partone301014资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所；注：股权关系截至2023年末。 4三十年沉浮，父子同台打造“双轮驱动”业务模式•新城控股发展历程回顾：新城发展和新城控股是母子公司关系，集团由王振华先生于1993年在常州创建。2001年公司在上海证券交易所实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产企业之一。2003年公司住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司跨越。2007年开辟商业地产，2008年第一个商业地产新城吾悦广场落地。2009年新城控股总部搬迁到上海，同时提出了长三角战略，即深耕“以长三角作为基点，以三小时高铁为半径的泛长三角模式”。2014年，新城控股扩张版图并加速了全国化布局。2015年新城控股确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略。2015年底新城发展吸收合并新城控股，并向除新城控股以外的全体股东发行A股股票，完成B转A的方案，实现A股上市。•新城发展和新城控股股权结构：新城发展和新城控股实控人为王振华，现任董事长王晓松为王振华长子。王振华持有新城发展63.33%股权，通过新城发展持有新城控股67.2%的股权和新城悦68.86%股权。新城控股的业绩并表新城发展。1.1 新城控股发展历程和股权王振华Chen Ting Sen (PTC) LimitedInfinity Fortune Development Limited First Priority Group Limited陈静富域香港投资公司新城发展（01030.HK）家族信托受托人100%100%100%63.33%Set Hero Developments Limited 1.43%新城控股（601155.SH）61.09%配偶常州德润咨询管理有限公司6.11%香港创拓发展有限公司100%富域发展集团有限公司100%100%新城悦（01755.HK）68.86%开发和商业物业图：新城发展及新城控股股权情况01015资料来源： Wind，公司公告，浙商证券研究所 5关联紧密，新城发展超9成收入来源于新城控股•以2023年新城发展和新城控股收入结构为例： 新城发展主要收入来自于新城控股的房地产开发业务，占总收入90%。商业管理和租金收入业务与新城控股的物业出租和管理类似，均为以“吾悦广场”为主的商业资产产生的租金收益和管理费收入，占收入比重9%。1.2 新城发展和新城控股收入结构新城发展业务分类营业收入（亿元）占比（%）物业销售1,07390%商业管理494%租金收入575%其他收入161%新城控股业务分类营业收入（亿元）占比（%）房地产开发1,07391%物业出租和管理1069%持有型物业贡献表：2023年新城发展收入结构表：2023年新城控股收入结构新城控股商业运营和开发情况02Partone602027资料来源：公司公告，公司业绩宣讲材料，浙商证券研究所；注：时间截至2024年6月末。 7吾悦广场版图辽阔，广泛分布于全国137个城市，已开业165家•新城控股的商业广场品牌为“吾悦广场”，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态于一体的一站式消费体验中心。截至2024年6月末，在全国137个城市已经布局201座吾悦广场，其中158座为重资产，占比79%。已开业165家商场，其中144座重资产，21座轻资产，出租率97%。长三角吾悦广场密度最高，共有83座，占比41%。2.1 新城控股商业运营情况吾悦广场商业版图长三角 83座（41%）江苏47浙江19安徽15上海2中西部 75座（37%）湖北9湖南8四川6陕西7河南10云南6广西5重庆5贵州4江西4山西3新疆4青海2甘肃1宁夏1环渤海 34座（17%）山东19河北2天津5吉林2辽宁4内蒙古2大湾区 9座（5%）福建5广东3海南1布局数量（个）开业数量（个）已开业面积（万㎡）出租率（%）吾悦广场个数2011651528万㎡97.24%其中：重资产158（79%）144（87%）其中：轻资产43（21%）21（13%）图：2024H1新城控股吾悦广场布局情况表：2024H1新城控股吾悦广场分布情况02028资料来源：公司公告，浙商证券研究所；注：*2024年中期租金为年化后计算。8保持高质量发展，商场规模、租金规模、租金单价、客流量、会员总数等持续向好•吾悦广场单体平均面积约为9万方，平均每个商场的销售额4-5亿元/年，平均每个商场租金收入在6000万元/年左右。收入和客流量的同店同比保持增长。单个商场的客流量、平均客流消费和商场平均销售额均保持稳步增长和不断优化。从数据上，我们可以看到吾悦广场的管理团队在2019-2022年整体商业环境挑战较大的情况下不仅维持住了商场的基本盘面还实现了收入的不断优化，体现出较强的管理能力。2.1 新城控股商业运营情况2018201920202021202220232024H1开业＋筹备已运营商场（个）4263100130145161165201已开业面积（万平）3905919401248132014991528出租率（%）98.8%99.2%99.5%97.6%95.1%96.5%97.2%平均每座商场面积（万平）9.3 9.4 9.4 9.6 9.1 9.3 9.3 商业收入（包含租金）亿元2143578610011362同比（%）103%32%52%16%13%19%同店同比（%）3%11%会员总数 （万人）9831512207132993815同比（%）73%54%37%59%16%客流量 （亿人次）5.86.610.610.714.88.3同比（%）13%62%1%38%26%同店同比（%）24%11%总销售额 （亿元）319572652840476同比 （%）20%79%14%29%22%同店同比 （%）17%10%单个商场客流量（万人次）655 815 740 919 503 每客流人次消费（元/人）48.70 54.01 60.76 56.76 57.35 平均每个商场销售额（亿元）3.194.4 4.5 5.2 2.9 租金收入 （亿元）19.7 37.8 52.7 80.492.9105.457.8平均每个商场租金收入（亿元)0.47 0.60 0.53 0.62 0.64 0.65 0.35 每平米每月租金（元）42.01 56.42 46.75 53.67 58.66 58.59 63.05* 表：新城控股吾悦广场运营情况02029资料来源： Wind，公司公告，公司业绩宣讲材料，浙商证券研究所；注：*2024年中期租金为年化后计算。吾悦广场平均资产“年龄”较轻，短期资本开支需求少，租金提升潜力较大•截止2024年6月，吾悦广场平均开业年限为3.76年，超6成资产开业