房地产服务行业专题研究-24H1物管综述：收敛聚焦，增速寻底

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产服务 24H1 物管综述：收敛聚焦，增速寻底 华泰研究 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 10.64 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 9 月 17 日│中国内地 专题研究 依然延续去伪存真，国央企盈利能力逆势改善 24H1 物管行业依然延续去伪存真，在管项目、市场拓展和多元业务都继续呈现收敛聚焦的趋势，与之对应的是规模扩张和营收增速的放缓，且利润受应收账款减值拖累出现同比下滑，收缴率受经济环境影响边际承压。但我们也注意到国央企物管公司总体保持增长韧性，盈利能力逆势改善；部分物管公司强化中期派息，继续兑现现金牛属性。我们重点推荐业绩具有韧性、重视股东回报的物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 规模拓展：增速继续放缓，依然收敛聚焦重点城市和优质项目 24H1 样本物管公司在管面积同比增速放缓至 10%，主要因为：1、房地产市场调整导致住宅交付减少；2、市拓供需格局变化导致竞争加剧；3、优化粗放发展期获取的低质量项目导致退盘增加；4、物管公司对于收并购依然谨慎。合管比继续回落至 140%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。除了对存量项目收敛聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范围，推动单城市管理面积加速上升。国央企在管面积同比增长 18%，第三方和非住宅在管面积占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市拓的禀赋优势以及退盘项目相对较少。 财报表现：应收账款减值拖累利润，强化中期派息回报 24H1 样本物管公司营收同比+6%，归母净利润同比-33%，利润下滑主要受到应收账款减值拖累。国央企物管公司营收、归母净利润同比+12%、19%，增长保持相对韧性，通过压缩销售管理费用，盈利能力同比延续逆势改善。尽管物管公司普遍加强现金流管控，但受经济环境影响，收缴压力边际加大，导致应收账款同比增速有所增加，且继续超过营收增速，后续仍需关注应收账款以及前期积累的商誉和无形资产的减值风险。样本物管公司强化中期派息回报，中期派息公司数量同比增加、派息率同比显著提升，继续兑现现金牛属性。 多元服务：基础物管继续发挥中流砥柱作用 24H1 样本物管公司基础物管营收占比同比+3pct 至 70%，主要因为地产调整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务仍处于调整阶段。样本物管公司城市服务和商管业务营收增速同样出现放缓，城市服务依然通过收敛聚焦应对回款压力，商管业务发展环境受到消费表现的制约。多数样本物管公司社区增值服务仍处于调整蓄势阶段，一方面由于房地产经纪、美居服务、社区传媒、社区零售等业务经营承压，另一方面则是主动进行收敛聚焦，退出或调整部分比较优势不明显、可持续性较差、盈利能力有限的业务，继续聚焦培育潜力业务。 风险提示：关联房企经营风险，规模扩张不及预期，盈利能力下行，收并购整合风险，资产减值风险。 (35)(26)(17)(7)2Sep-23Jan-24May-24Sep-24(%)房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产服务 正文目录 研究方法：按企业性质分组拆解物管公司 2024 半年报表现 ........................................................................................ 3 规模拓展：增速继续放缓，依然收敛聚焦重点城市和优质项目 ................................................................................... 4 在管规模：扩张速度继续放缓 ............................................................................................................................... 4 储备资源：合管比继续回落................................................................................................................................... 5 业态结构：第三方和非住宅在管面积占比保持稳定 .............................................................................................. 7 管理密度：市拓加速向重点城市收敛聚焦 ............................................................................................................. 7 财报表现：应收账款减值拖累利润，强化中期派息回报 .............................................................................................. 9 业绩增速：应收账款减值拖累利润，国央企相对更具韧性 ................................................................................... 9 盈利能力：国央企盈利能力延