房地产行业2024年10月投资策略暨中报总结：基本面难言好转，博弈机会仍需观察

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年09月23日优于大市房地产行业 2024 年 10 月投资策略暨中报总结基本面难言好转，博弈机会仍需观察核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2024 年 1-8 月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势》 ——2024-09-18《房地产行业周报（2024 年第 36 周）-销售未见好转，重回政策博弈》 ——2024-09-10《房地产行业 2024 年 9 月投资策略-量价持续承压，市场继续磨底》 ——2024-08-29《房屋养老金制度解读-以新补旧》 ——2024-08-26《房地产行业周报（2024 年第 33 周）-新房成交量依然低迷，二手房成交量逐渐回落》 ——2024-08-20行业：量价承压，复苏趋缓。1）销售规模降幅收窄，但相对 2019 年同期仍在低位：8 月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较 7 月收窄了2.8 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019 年同期的 52%和 49%，仍处于较低的水平。2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，降幅较 7 月扩大了 0.4 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，降幅较 7 月扩大了 0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。中报总结：板块首次出现亏损。2024 上半年，地产板块共 103 家公司取得营业总收入 8117 亿元，同比下降 22%；取得归母净利润-114 亿元，同比下降 128%，板块首次出现亏损。板块出现亏损的主要原因是毛利率承压及计提资产减值损失，2024 上半年地产板块整体毛利率 25.9%，较2023 年同期持平；整体计提资产减值损失 93 亿元，同比增长 175%。板块：本月跑赢沪深 300 指数 11.3 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 9.6%，跑赢沪深 300 指数 11.8 个百分点，在 31 个行业中排1 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2024 年动态 PE 为 19.4倍，比 2021 年的底部估值水平（10.0 倍动态 PE）高 95.3%。投资策略：8 月地产基本面未见好转，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，目前城投收储政策从定价和用途看仍按照“市场化运作”思路控制收储成本，很难托底房价，而降税费、小幅降息等小政策也难以支撑地产板块主题投资行情，博弈机会仍需观察。10 月建议关注中国海外宏洋集团、华润置地。风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E0081中国海外宏洋集团优于大市1.48530.520.502.62.71109华润置地优于大市21.3515124.364.694.44.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：量价承压，复苏趋缓..............................................................................................................4销售规模降幅收窄，但相对 2019 年同期仍在低位........................................................................................4新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压......................................................................................................5中报总结：板块首次出现亏损..........................................................................................................6板块：本月跑赢沪深 300 指数 11.8 个百分点................................................................................7投资策略..............................................................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................8请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比...................................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比...................................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比..............................................................................