房地产行业点评报告：过往可鉴，存量房贷降息翘首而望

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 11 房地产 2024 年 09 月 23 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《土地成交面积同比增长，9 月 LPR利率维持不变—行业周报》-2024.9.22 《新房价格仅上海同环比上涨，二手房价环比降幅扩大—行业点评报告》-2024.9.19 《销售累计降幅连续三月收窄，房企到位资金持续改善—行业点评报告》-2024.9.19 过往可鉴，存量房贷降息翘首而望 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时 我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在 2008 及 2023 年。两轮下调的背景有所不同，前者在 2008 年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大内需、改善民生”；后者发生在地产行业波澜的 2023 年，居民部门出现了一些提前还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。  效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 从下调力度看，2008 年住房贷款利率的下限从 0.85 倍调低至 0.7 倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率 7.47%（此处取 5 年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为 112BPs。2023 年 8 月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过 23 万亿元存量首套房贷款利率平均下调 0.73 个百分点。从覆盖面看，23 万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约 60%。从政策效果看，2023 年 8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。  展望未来：如何看待存量住房贷款降息 如何展望存量住房贷款降息，我们认为需要重点关注两方面，即覆盖面和调整幅度：（1）从覆盖面看，2023 年 8 月调整只针对首套房贷，约覆盖了存量规模的60%，未来需关注能否全面覆盖；（2）从调整幅度看，2023 年 8 月调整的 23 万亿存量首套房贷调整后平均利率为 4.27%，2024 年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差 82BPs。这其中，有 35BPs 源自于 LPR 本身的调整，而剩余47BPs 则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。  投资建议 从降低居民还贷负担、提振消费潜能和抑制提前还贷角度看，我们认为对存量住房贷款降息是有其合理性的，过往两次存量按揭利率调整均有所成效。我们认为存量住房贷款利率下调一方面可以为借款人节省利息还款，减轻居民的负债压力，扩大消费和投资，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心。我们预计在新增房贷利率不断压降、商品房销售数据降幅仍未筑底等背景下，存量住房贷款利率调整政策后续有望出台，助力住房市场筑底企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：政策落地不及预期、销售回暖进程不及预期、行业波动加剧。 -48%-38%-29%-19%-10%0%2023-092024-012024-05房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 11 目 录 1、 回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时 ......................................................................................................................... 3 1.1、 两轮调整政策初衷不同 ................................................................................................................................................. 3 1.2、 2008 年调整：实际落地在 2009 年初，估算调整力度约 112BPs .............................................................................. 3 1.3、 2023 年调整：覆盖 60%的存量房贷，平均下调 73BPs ............................................................................................. 4 1.4、 政策效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 .......................................................................................... 4 2、 展望未来：如何看待存量住房贷款降息................................................................................................................................. 6 3、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 9 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 9 图表目录 图 1： 从历史来看房贷利率和商品房销售面积增速成反相关 .................................................................................................... 5 图 2： 理财产品收益率持续走低，与个人住房贷款利率差异越来越大 ..................................................................................