房地产行业：美国开启降息周期，或打开房贷利率下行空间

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 9 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 美国开启降息周期，或打开房贷利率下行空间 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 美联储超预期降息 50bp，开启新一轮降息周期。24 年 9 月 18 日，美联储宣布将基准利率目标范围下调 50bp，降至 4.75%-5.00%，50bp的降息较为超预期。本次降息代表 22 年 3 月开启的加息周期的结束，22 年 3 月至 23 年 7 月美联储 11 次加息，累计加息幅度达 525bp，截至 24 年 8 月有效联邦基金利率 5.33%，处于 02 年以来的历史高位。 ⚫ 美联储降息部分缓解中美息差压力，或打开我国房贷利率下行空间。我国经历过三轮幅度较大的降息周期，分别为 08 年 9 月-08 年 12 月、14 年 7 月-15 年 12 月、21 年 10 月至今。 ⚫ 08 年周期对应美国降息周期，07 年 9 月美国率先开始降息，拉开中美息差，打开我国降息空间，在美国 08 年 10 月两次降息、12 月一次降息的推动下，我国首套房贷利率 4 个月内累计降幅 250bp，月均降幅63bp，降息节奏较快。 ⚫ 14-15 年周期对应美国降息周期与加息周期间的空档期，美国基准利率处于相对低位，中美息差维持 100bp 以上的充裕空间，我国首套房贷利率 18 个月内月均降幅 13bp，与 08 年周期相比，由于美国未推进降息，我国利率下调速度也相对较缓。 ⚫ 21 年 10 月开启的第三轮降息周期分为两个阶段，第一阶段为 22 年 6月前，美国处于降息到加息周期的转换期，中美国债收益率仍维持正利差，我国降息速度较快；第二阶段为 22 年 7 月后，美国迅速加息，中美负息差拉大，我国降息速度放缓。本轮周期首套房贷利率月均降幅仅7bp，受制于中美息差压力，降息速度明显慢于前两轮周期。 ⚫ 目前中美利差倒挂 166bp，信贷政策尺度空间狭小，本次美国进入降息通道，对国内存量和新增贷款利率调节都有重要影响。 ⚫ 助推购房负担率下行，市场企稳概率加大。根据广发地产团队发布的报告《成交量的底部在何处-基于居民购房行为深度研究》，当前我国居民的购房负担率为 59%，参考美国及日本地产周期，假设购房负担率能够达到均衡期水平 45%-50%左右，房地产市场或将实现筑底回升。随着美国降息周期的开启，我国房贷利率继续下行概率加大，可直接降低购房负担率，市场企稳概率加大。 ⚫ 投资建议：利好财务成本占比高及土储结构优质房企。本次政策将利好两类房企，其一是财务成本占比较大的房企，降息的推进将为房企带来利润弹性；其二是有土储分布优势的房企，核心城市房贷利率的下行将转化更多购买力。目前板块估值处于底部，海内外流动性宽松周期开启利好楼市成交，建议关注板块配置机会。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-09-20 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -40%-31%-22%-14%-5%4%09/2312/2302/2404/2407/2409/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 9 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.77 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 -7.5 154.2 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.50 2024/9/7 买入 12.17 0.78 0.85 12.3 11.1 10.5 9.3 5.6% 5.8% 新城控股 601155.SH 人民币 10.31 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 5.8 4.2 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.03 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.7 3.7 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 7.57 2024/9/6 买入 10.58 1.20 1.38 6.3 5.5 3.4 4.1 4.8% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 5.44 2024/8/12 买入 9.39 0.85 1.02 6.4 5.3 10.2 4.5 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.56 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 9.2 8.2 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 2.26 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 7.3 4.4 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 4.23 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 -4.7 95.3 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 11.48 2024/9/6 买入 17.81 2.12 2.27 4.9 4.6 4.0 3.7 5.9% 5.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.46 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 2.6 2.3 1.7 1.6 5.6% 5.7% 越秀地产 00123.HK 港币 4.38 2024/6/5 买入 9.12 0.87 0.99 4.6 4.0 2.4 2.3 5.3% 5.7% 万物云 02602.HK 港币 19.36 2023/8/25 买入 59.79 2.11 2.38 8.3 7.4 2.0 1.0 12.8% 13.2% 保利物业 06049.HK 港币 27.15 2023/8/23 买入 66.83 3.09 3.67 8.0 6.7 7.3 6.2 17.1% 17.6% 招商积