建筑装饰行业房屋养老金系列深度一：详解政策框架及定期体检制度

证券研究报告 | 行业深度 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 建筑装饰 房屋养老金系列深度一：详解政策框架及定期体检制度 政策概述：构建房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项安全管理长效机制。近年来全国发生多起房屋倒塌恶性事件，各地对房屋安全重视度持续提升，2023 年住建部多次表态“探索房屋养老金体系”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。8 月 23 日住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，其中房屋体检指定期对房屋安全隐患进行排查，为后续养老金资金拨付及投保提供数据参考；保险制度在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥托底作用；房屋养老金为投保、体检及“小修小补”提供资金来源，三项制度相互嵌套、协同发力，目前在全国 22 个城市陆续开展试点，其中上海规划于今年在浦东新区先行试点，明年全市铺开。 政策框架：建立房屋养老金“个人+公共”账户，测算年资金需求量约 2633亿。资金来源：我国房屋养老金个人账户（住宅专项维修资金）全国结余超 1 万亿，此次建立的养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源包括：1）土地出让金：如 2023 年按 5%计提对应2770 亿资金。2）旧改资金：2023 年投资额约 2400 亿，部分属专项资金。3）个人养老金增值收益：测算全国约有累计 300 亿增值收益。4）财政支持：包括财政预算拨款、专项支持、财政补贴等。资金规模：我们测算 2023 年末全国存量住房面积约 376 亿平，参考 American Family Insurance 建议，假设每平米腾挪 7 元用于维修保养预算，年资金需求约 2633 亿，考虑现有存量房加权平均房屋寿命约 30 年，对应资金总需求 7.9 万亿。 房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？1）现有规模：2023 年全国建工建材检测市场合计 1161 亿，近五年 CAGR 约 10%，其中建工检测市场约 762亿，参考上市公司（国检集团）业务结构假设存量房检测需求占全行业比 10%，对应市场规模约 76 亿，主要由政府偶发性短期排查为主。2）后续展望：目前仅深圳、青岛等地出台房屋强制定期体检政策，如若全国范围推行，我们测算2025-2029 年存量房总检测需求约 153 亿平，年均 31 亿平，按 7 元/平单价对应每年检测需求约 214 亿。3）竞争格局：由于跨省市开展工程检测需于地方住建部进行备案，因此行业具备明显区域经营特征，龙头如国检集团、上海建科市占率仅 1%，考虑存量房鉴定技术难度明显大于新建房检测，且以政府业务为主，部分地区设有鉴定机构名录（白名单），后续如若定期体检落地带动存量检测鉴定需求释放，区域龙头有望率先受益。 投资建议：8 月住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋养老金、定期体检、安全保险三项房屋安全管理长效机制，有望带动存量房检测鉴定、保险评估等需求放量。如若后续全国出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需求约 214 亿，考虑存量房排查以政府为主，且技术难度较大，承接方预计多为区域龙头，建议重点关注：1）房屋检测龙头国检集团（2023 年存量房检测收入规模约 1.3 亿，24 年 PE16X）、上海建科（上海国资房屋检测鉴定龙头，2023 年上海收入占比 58%）、建科股份等；2）第三方工程质量评估龙头深圳瑞捷（多次参与全国自建房安全专项核查工作，与人保、平安等多家财险龙头建立 IDI-TIS 业务合作）。 风险提示：房屋养老金资金筹集不及预期、定期体检政策落地不及预期、测算存 在误差风险等。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 何亚轩 执业证书编号：S0680518030004 邮箱：heyaxuan@gszq.com 分析师 程龙戈 执业证书编号：S0680518010003 邮箱：chenglongge@gszq.com 分析师 李枫婷 执业证书编号：S0680524060001 邮箱：lifengting3@gszq.com 相关研究 1、《建筑装饰：建筑板块近期调整后怎么看？》 2024-09-17 2、《建筑装饰：重大运河建设提速，哪些标的有望受益？》2024-09-08 3、《建筑装饰：Q2 盈利与现金流承压，静待下半年政策发力》2024-09-03 重点标的 股票 股票 投资 EPS（元） PE 代码 名称 评级 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 603060.SH 国检集团 买入 0.32 0.34 0.38 0.42 17.5 16.4 14.6 13.2 资料来源：Wind，国盛证券研究所 *盈利预测取自 Wind 一致预期，股价截至 2024/9/18 -30%-22%-14%-6%2%10%2023-092024-012024-052024-09建筑装饰沪深3002024 09 19年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制” .............................................................................. 3 1.1. 政策背景：核心围绕保障“房屋安全” ............................................................................................ 3 1.2. 政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度 ............................................................... 4 2. 房屋养老金如何建立？预计规模多大？ ..................................................................................................... 6 2.1. 资金来源：建立“个人+公共”账户，由地方政府探索筹资渠道 ......................................................... 6 2.2. 资金规模：年资金需求量约 2633 亿 ................................................................................................ 8 3. 房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？ ...................................................................................... 11 3.1. 建工建材检测需求近 1200 亿，龙头集中