房地产深度报告（一）：我国历史上的七次深度调整

请仔细阅读本报告末页声明 Page 1 / 18 证券研究报告 | 宏观研究 [Table_Main] 房地产深度报告（一）： 我国历史上的七次深度调整 [Table_Invest] 宏观研究 日期： 2024.09.19 [Table_Author] 分析师 尤春野 登记编码：S0950523100001 ： 13817489814 ： youchunye1@wkzq.com.cn [Table_DocReport] 相关研究   《如何看待海外衰退交易》(2024/8/6)  《稳增长、促消费、去产能——7.30 政治局会议点评》(2024/7/31)  《二十届三中全会精神解读》(2024/7/19)  《中国制造业，如何从比较优势迈向竞争优势？》(2024/7/3)  《警惕债市风险》(2024/7/3)  《 曙 光 初 现 — — 5 月 宏 观 环 境 观 察 》(2024/6/21)  《二季度宏观政策：稳经济，化风险 》(2024/6/21)  《淡化时点，关注趋势——美联储 6 月会议点评》(2024/6/13)  《三中全会历史回溯》(2024/6/11)  报告要点 1998 年房地产改革的初衷在于 20 世纪 70 年代城市化进程加快，大量人口从农村迁移至城市，住房缺口迫使房屋政策转型。早在 1988 年，全国住房改革会议就提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施。但 1989年后，在价格闯关、居民购房意愿弱、试点未能有效解决住房短缺等问题 的影响下出现了十年的延期，房改政策进入等待阶段。进入 90 年代后，经济 进入高速增长阶段，居民购买力快速提升，政策呼之欲出，开启了房地产 大周期 。 税改不是促成土地财政的唯一推手。1993 年分税制改革与 1998 年房改的初衷并非建立土地财政的逻辑关系，而是将更多资源与行政权力下划地方，以更好地推动地方经济发展。经济增速目标压力迫使地方政府寻找潜在增长 点，地方政府选择通过出让土地作为财政收入的一部分，不仅可以增加地 方财 政收入，还能满足地方投资需求，推动经济增长。从政策出发的角度看，我们 认为分税制改革并不是推动土地财政的直接原因，而是市场经济下地方政府的 自然选择。 自 1998 年房改至今，中国房地产在 26 年中经历了 7 次大规模调整，其中可分为 4 次正向与 3 次逆向调整。地产政策调整的重要驱动力分别是宏观经济波动、控制房价和稳定市场、防范系统性金融风险以及保障住房需求及民 生改善。调整背后的逻辑首先是应对宏观经济的波动。当经济过热时，政策通 过提高首付比例、限制贷款和增加税收等措施来抑制投机，防止市场泡沫积聚 ；而在经济放缓时，政策则转向宽松，采取降低首付、放宽贷款条件等手 段，刺激刚需和改善性需求，进而拉动内需、促进经济复苏。其次，控制房价和稳 定市场是历次调控的主要目标之一。房价的快速上涨扩大了贫富差距，加剧了 区域之间的不平衡及资产价格波动等问题，政策通过限购、限贷等政策手段，防止房价过快上涨，确保市场稳定。特别是在 2016 年提出的“房住不炒”政策后 ，调控进一步明确了以居住需求为核心的定位，不将房地产作为短期 炒作 的工具。此外，防范系统性金融风险也是政策调整的重要动因。由于房地产与 金融体系紧密相关，过快上涨的房价可能导致金融杠杆过高，增加系统性风险 。政府通过“三条红线”等措施，控制开发商负债水平，防止金融风险扩散 。最后 ，保障住房需求及民生改善贯穿于历次调控之中，也是开启地产顺周期 的关键 。无论是在抑制投机还是刺激需求的政策中，政府始终重视增加保障 性住 房供给，确保中低收入群体的居住需求得以满足，同时通过保障房建设促进市 场的健康发展和经济复苏。 与过去 6 次不同，新一轮调控政策更加注重精准调控和长效机制的建立。过去的调控往往是全国性的统一政策，而此次则强调“因城施策”，根据各 地房地产市场的实际情况制定不同的政策，避免一刀切。此外，政策不再局限 于短期的市场稳定，而是更加注重构建长效机制，包括多主体供给、多渠道保 障的住房制度，推动租购并举，促进房地产市场的长期健康发展。 风险提示： 1、调控力度不及预期，销售数据或进一步下跌； 2、宏观经济复苏进度偏缓，进一步加大了房地产出清的难度。 请仔细阅读本报告末页声明 Page 2 / 18 [Table_Page] 宏观研究 2024 年 9 月 19 日 内容目录 一、1998 房改与分税制改革共同形成了新的发展机制 .............................................................................. 3 二、地产政策与宏观周期平行：98 年至今共出现了 4 次正向调控与 3 次逆向调控 .............................. 5 第一阶段：1998 年房改拉开商品房序幕 ........................................................................................................ 6 第二阶段：2003-2007 年，政策收紧进入逆向调整 ........................................................................................ 7 第三阶段：2008-2009 年，金融危机下迫使政策走向宽松.............................................................................. 8 第四阶段：2010-2013 年，市场走热引发逆向调控 ........................................................................................ 9 第五阶段：2014-2015 年，经济放缓与库存上升使政策转向宽松 ................................................................. 10 第六阶段：2016-2022 年，房住不炒与三条红线全面收紧.............................................................................11 第七阶段：2022 年至今，流动性危机与经济复苏下的全面宽松 ......................................