日本视角：房屋养老金的国际经验

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年 09 月 05 日政策深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]房屋养老金的国际经验——日本视角最近一年走势相关报告《美联储降息初期居民房地产配置规律》——2024-08-27《 如 何 衡 量 房 地 产 对 经 济 的 贡 献 ？ 》 — —2024-07-04《 房 价 的 周 期 之 锚 ： 一 个 日 本 视 角 》 — —2024-06-26《开年看地产：一线城市房地产市场怎么走》——2024-03-19《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊》——2024-03-05《2024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊》——2023-12-25《2024 年房地产市场怎么走——需求篇*夏磊》——2023-12-21《2024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊》——2023-12-19《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》 — —2022-07-27《从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力* 夏 磊 》 — —2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》 — —当前，我国房屋养老金制度正处于探索建立阶段，大家关注房屋养老金钱从哪来、如何用、怎么管等问题。我们从国际视角探索，不同国家如何通过征收住房维修基金实现房屋的长期维护。本文是该系列研究的第一篇：日本视角。日本通过建立房屋修缮积立金制度，确保了公寓式住宅得到持续的维护，通过制定长期修缮计划合理预测住宅所需维修更新金额，通过社区自治与行政指导结合的方式高效利用资金。日本房屋修缮积立金适用范围房屋修缮积立金主要适用公寓。日本住宅主要分为三类，一户建、长屋建和公寓。“一户建”是一栋一户的独立住宅，“长屋”是两户以上住宅并立连结为一栋者，相邻住宅共用山墙，各户有分别通向外部的出入口，是日本的传统住宅形式。“公寓”指的住宅共用走廊、楼梯等，两家以上的住宅重叠建成的房屋，与中国高层住宅小区近似。根据日本国土交通省发布的《长期修缮计划编制指南和意见》，房屋修缮积立金主要适用公寓，由公寓所有人支付。日本的修缮积立金是指为房屋共用部分开展定期的、有计划的大规模维修而征收的费用，这部分资金在每月连同管理费一起由管理协会（类似于我国的业主委员会）征收。为了避免一次性征收给所有者带来较大负担，也为了避免因资金不足无法进行必要修缮工程的情况发生，日本通过长期计划性地积累修缮工程所需的费用，即“修缮积立金”。日本制定“长期修缮计划”，让业主事先知晓未来需要进行的修缮改造事项和改造费用，从而确定修缮积立金的金额。根据《长期修缮计划编制指南和意见》，长期修缮计划涉及住宅小区的公共设施和共有部分的维护、修缮和改建工程，如屋顶防水、外壁涂装、阳台修缮、停车场增设、楼梯间和走廊修缮、电梯加装、内壁涂装等。日本为何设立房屋修缮积立金公寓数量多，年限较长，强制更新。日本在二战后推进了优先消除住宅不足的政策，导致住宅数量大幅增加。随着时间的推移，许多建筑物的设备和设施逐渐老化，需要定期的维修和翻新。1981 年日本提升了建筑抗震标准，需要强制更新老旧建筑。定期维修翻新住证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分22022-06-23《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26《稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点* 夏 磊 》 — —2022-05-06《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊》 ——2021-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》——2021-11-09《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》——2021-09-23宅需要一笔相当大的资金支出。老龄化社会，公寓需满足适老化。随着日本进入老龄化社会，老年人口比例增高，据日本国土交通省统计，1970 年之前建设的住宅中，只有 60 岁以上老人的家庭占比高达 39.4%。这一人口结构的变化导致老旧公寓需要更多适老设施。除此之外，日本政府推广居家和社区养老模式，强调居家社区养老的重要性。日本公寓居住者的永居意识不断提高。在 2018 年的日本国土交通省的调查中，“打算永居”的受访者达到了历史水平最高的 62.8%，根据长期维修计划对维修积立金额度进行定额的公寓的比例也不断上升，截至 2018 年，该占比达 53.6%。钱从哪来、如何用、怎么管（1）钱从哪来？对于集合式公寓，业主需向公寓管理协会缴纳修缮积立金，按公寓长期修缮计划，根据公寓楼层、公寓户数、共用设施的充实程度等因素的不同，修缮积立金额月度平均值在 252-338 日元/㎡·月区间，以日元兑人民币 0.05 换算，每百平住宅每月需缴纳的修缮积立金均值为 1177-1675 元人民币。公寓管理协会为每个团地建筑物的所有者设立团地维修储备金，并分栋为维修储备金进行会计处理。法规规定了多种收取方式，公寓管理协会可以按照均等积累、阶段增额积累、购买时征收统一金额、在修缮时征收临时金或从金融机构借款等方式收取。日本住宅金融支援机构为公寓共用部分改建提供全周期固定利率、低成本、无需担保的融资，截至 2024 年 8 月，基础利率为 0.79%-1.03%，根据修复内容以及是否取得公寓管理计划认定优惠条件等因素，贷款利率可低至 0.37%-0.43%。住宅金融支援机构的资金