《房地产行业土地增值税合规报告》（2024）

huashui.com房地产行业土地增值税合规报告（2024）前言自 2018 年开始，全国各地税务机关开始大规模向第三方中介机构招标采购土地增值税清算审核服务。在国地税合并后，全国各地有大量房地产项目达到清算条件并需要作土增税清算处理，迎来一批集中清算。由于许多房地产企业对项目清算前的财税管理不善，导致主动清算的土地增值税税负成本畸高，这在一定程度上造成了房地产企业主动清算的积极性不高。近年来，房地产市场亦不复2020 年之前的繁荣盛况，受经济下行趋势的影响，地方政府客观上亦有加快推进土地增值税清算的需求。各地不仅在推动符合清算条件的房地产项目尽快清算，也在通过应用税收大数据来强化征管。在这一背景下，大量房地产企业陷入欠税困境，面临着严峻的土地增值税风险。《房地产行业土地增值税合规报告（2024）》是基于华税对房地产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编制的法律研究报告，旨在揭示房地产行业土地增值税案件处理现状和查处趋势，汇集、整合土地增值税清算相关的涉税争议焦点，分析房地产行业土地增值税风险，并提出涉税争议解决专业策略与合规经营建议，以期为房地产企业预防和应对土地增值税风险提供有益指导。huashui.com目录一、2024 年房地产行业土地增值税征管趋势观察二、2023 年房地产行业土地增值税争议典型案件观察三、2023 年房地产行业土地增值税争议焦点汇总四、2024 年房地产企业面临的土地增值税风险五、2024 年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议huashui.com第 1 页 共 32 页引言房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地使用权的划拨和转让、土地开发、房屋的建设、维修、管理、买卖、租赁、抵押等共同组成房地产市场，呈现先导性、基础性、带动性和风险性。2023 年 1-11 月，全国房地产开发投资 104045 亿元，同比下降 9.4%；其中，住宅投资 78852 亿元，下降 9.0%。数据来源：国家统计局房地产开发企业房屋施工面积 831345 万平方米，同比下降 7.2%。其中，住宅施工面积 585309 万平方米，下降 7.6%。房屋新开工面积 87456 万平方米，下降 21.2%。其中，住宅新开工面积 63737 万平方米，下降 21.5%。房屋竣工面积65237 万平方米，增长 17.9%。其中，住宅竣工面积 47581 万平方米，增长 18.5%。商品房销售面积 100509 万平方米，同比下降 8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额 105318 亿元，下降 5.2%，其中住宅销售额下降 4.3%。huashui.com第 2 页 共 32 页数据来源：国家统计局商品房待售面积 65385 万平方米，同比增长 18.0%。其中，住宅待售面积增长 20.4%。可见，居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2023 年 7 月 24 日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此后，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策陆续落地释放需求。huashui.com第 3 页 共 32 页数据来源：国家统计局房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的重要抓手。在税收领域，土地增值税对于房地产交易市场的调控发挥重要作用。一、2024 年房地产行业土地增值税征管趋势观察（一）审计署关注整改土地增值税问题2023 年 6 月 26 日，审计署发布《国务院关于 2022 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，在中央财政管理审计情况方面，重点审计了税务和海关部门组织财政收入、中央预算和投资计划管理、中央决算草案编制、对地方财政监管等四方面情况。审计发现税务部门执法不够严格，至 2022 年底，未及时对已达到清算条件的 39 个房地产项目清算土地增值税 9.49 亿元。huashui.com第 4 页 共 32 页2023 年 12 月 26 日，审计署审计长侯凯在第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上作《国务院关于 2022 年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况的报告》，对审计整改取得的成效进行报告。针对前述 2022年度审计工作报告反映的问题，达到土地增值税清算条件的 38 个房地产项目已完成清算，补缴税款或办理退税 11.3 亿元。为了落实审计建议，推动审计整改成果转化为治理效能，财政部提出关于稳步推进重点领域和关键环节改革的建议，在深化财税体制改革方面，明确要会同税务总局等部门优化税费优惠政策，完善留抵退税制度措施，做好土地增值税立法等工作，推进地方税体系建设。（二）大量房开企业陷入欠税危机2023 年 11 月 21 日，国家税务总局廊坊市税务局对 2023 年第三季度欠税名单予以公布。在此次公布的 182 家欠税企业中，房地产及其上下游企业有 137 家，占比达到七成以上。不过，房开企业的欠税问题并不完全是区域性、偶发的问题，由于房地产项目开发周期长、外部数据杂、专业化程度高，项目资金回收期长，且销售不善极易出现资金周转问题，在开发建设过程中，资金也可能被挪作他用，最终使得在清算结论作出、稽查查处后，房开企业无力补缴税款。根据中国房地产业协会信用建设办公室发布的《2023 年第三季度中国房地产开发企业信用状况报告》，第三季度全国房地产开发企业各类不良信用信息共计 53078 条，从不良信用信息类型来看，主要为欠税信息，占huashui.com第 5 页 共 32 页比约为 66.01%。据悉，第三季度全国发生欠税行为的房开共计 6272 家，约占全部房开企业的 4.56%，不足 5%。发生欠税行为的房开企业数量同比增加 31.19%，环比 2023 年第二季度增加 1.31%。其中，广东、河南和湖北被公布欠税房开企业数量最多。从具体欠税的类型来看，城市维护建设税、土地增值税、增值税、城镇土地使用税和印花税是主要的欠税类型。此外，第三季度有 4 家房地产开发企业被公布存在重大税收违法行为，主要原因为虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票和逃避缴纳税款。此类欠税信息的上升，与相关部门的披露时间、查处及追溯力度存在密切关系，房开企业在以后的经营中不能掉以轻心。（三）土地增值税政策调整和延续1、多项土地增值税优惠政策延续2023 年 9 月 22 日，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 51号），对企业整体改制、合并、分立和以房地产作价入股进行投资等情形下暂不征收土地增值税的优惠政策进行了延续。huashui.com第 6 页 共 3