市占率提升逻辑稳步兑现，存量优化调整进展积极

公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 保利发展（600048） 证券研究报告 2024 年 08 月 21 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 7.87 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 11,970.44 流通 A 股股本(百万股) 11,970.44 A 股总市值(百万元) 94,207.39 流通 A 股市值(百万元) 94,207.39 每股净资产(元) 16.31 资产负债率(%) 75.31 一年内最高/最低(元) 14.89/7.74 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《保利发展-年报点评报告:地位稳固，趋势向好——保利发展 2023 年报点评》 2024-04-24 2 《保利发展-公司点评:减值影响业绩，龙头地位稳固，分红彰显信心——保利发展 2023 业绩快报点评》 2024-01-22 3 《保利发展-季报点评:销售跻身第一， 投资坚持聚焦》 2023-04-24 股价走势 市占率提升逻辑稳步兑现，存量优化调整进展积极 事件：公司发布 2024 年半年报，2024 年上半年，公司实现营业收入 1392.49 亿元，同比增长 1.66%；归母净利润 74.20 亿元，同比下降 39.29%；基本每股收益 0.62 元,同比减少 38.89%。 营收高位平稳增长，利润受权益比下滑影响。收入端，24H1 公司实现营收 1392.49 亿元，同比增长 1.66%，得益于项目竣工交楼结转收入增加，营收规模平稳增长。利润端，24H1 归母净利润 74 亿元，同比下降 39.3%，主要受结算权益比下降的影响。公司毛利率 16.0%，与 23 全年水平保持一致。在行业利润率普遍下行的情况下，公司采用多手段降本增效：24H1 公司除地价外直投成本较计划降低 0.69%；持续加强各项费用管控使得管理费用率较 23 年同期下降 0.15 pct，部分对冲了利润率下行的影响。 二季度把握政策窗口，市占率提升逻辑兑现。销售端，24H1 公司实现签约金额 1733.36亿元，同比-26.81%，实现签约面积 954.25 万平，同比-31.01%，销售金额稳居行业第一；实现权益销售金额约 1330 亿元，同比-17%，低于全口径销售金额降幅，展现公司自身较强销售韧性；实现销售权益比 77%，较 23 年提升 9pct。24Q2 公司把握政策窗口，加大推货力度，Q2 推货 1254 亿元，环比 Q1+181%，Q2 共现销售金额 1104 亿元，环比Q1+75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较百强房企高出约 40pct。从市占率看，24H1公司市占率较 23 年底提升 0.06pct 至 3.68%，其中 38 个核心城市市场占有率提升 0.3pct至 7.1%，38 个核心城市销售贡献同比提升 2pct 至 89%，32 城市占率排名前五，11 城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等 8 个城市占有率突破 15%。 投资韧性好于市场，去存量、调土储进展积极，24H1 公司拓展项目 12 个，均位于 38个核心城市，总计容面积 116 万平，权益地价 109 亿元，总地价 126 亿元，权益投资强度 8.2%。其中，新增货值住宅业态占比达 96%。公司主动调整投资节奏，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。24H1 公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面 7140 万平方米，较 24 年初下降 8%。公司土地储备结构持续优化，核心 38 城面积储备占比约 7 成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 融资优势扩大，债务结构优化，现金流充裕。24H1 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较 23 年下降 21BP 至 2.93%；截至 6 月底，公司有息负债总额 3735 亿元，综合成本降低至 3.31%，较 24 年初下降 25BP。24H1 公司新增负债 938 亿元，累计净增有息负债 193 亿元，融资渠道通畅。债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较 24 年初下降 0.99pct；三年以上到期的有息负债占比 33.12%，较 24 年初提升 1.52pct；直接融资比重提升 1.52pct 至 17.82%。24H1 受 Q2 销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司累计实现回笼金额 1466 亿元，回笼率 84.6%；现金余额 1464 亿元，占总资产 10%以上；并表口径已售待回笼资金 1033 亿元，整体现金流合理充裕。 投资建议：公司 24 年上半年营收高位稳定，利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们调整公司 24-26 年归母净利润预测分别为 110.78、120.31、134.59 亿元（调整前 136.79、144.29、166.63 亿元），维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108.24 346,893.53 353,831.40 364,446.34 375,379.73 增长率(%) (1.37) 23.40 2.00 3.00 3.00 EBITDA(百万元) 43,223.31 40,191.67 33,387.44 33,565.19 34,673.53 归属母公司净利润(百万元) 18,346.82 12,067.16 11,078.14 12,031.00 13,458.62 增长率(%) (33.01) (34.23) (8.20) 8.60 11.87 EPS(元/股) 1.53 1.01 0.93 1.01 1.12 市盈率(P/E) 5.13 7.81 8.50 7.83 7.00 市净率(P/B) 0.48 0.47 0.44 0.42 0.40 市销率(P/S) 0.34 0.27 0.27 0.26 0.25 EV/EBITDA 10.62 10.16 10.78 10.46 9.65 资料来源：wind，天风证券研究所 -43%-36%-29%-22%-15%-8%-1%6%2023-082023-122024-042024-08保利发展沪深300 公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：保利发展营