房地产行业研究周报：收储增量预期强化，看好短期政策行情

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 08 月 12 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:落实新政策，坚持“去库存”》 2024-08-04 2 《房地产-行业研究周报:公募低配幅度收窄，南向持仓环比回暖——24 年二季度基金持仓点评》 2024-07-28 3 《房地产-行业研究周报:三中全会再提新型城镇化，强调行业风险化解》 2024-07-21 行业走势图 收储增量预期强化，看好短期政策行情 行业追踪（2024.8.3-2024.8.9） 收储增量预期强化，看好短期政策行情 近期，市场传出有关部门正在计划用地方债券提供资金，以便从资金紧张的房地产开发商手中购买闲置土地，用于建设保障性住房。此前央行于 5 月 17 日宣布，拟设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。实施期为 2024 年 6 月至 2027 年末，按季操作。属于阶段性工具。原租赁住房贷款支持计划不再实施，并入保障性住房再贷款，2024 年 6 月末余额为 121 亿元人民币。 根据中原地产研究院统计，截至 7 月底，全国各地已经有超过 60 个城市发布“收储”相关政策。1）收购用途方面，各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。2）房源面积上，各地多按照配租型和配售型两种类型划定标准，如烟台收储细则中提出：一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在 70 平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以 90 平方米为主，最大为 120 平方米。3）房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，部分规定以整幢作为基本收购单位。4）收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，部分城市提出，按照划拨土地成本+建安成本+不超过 5%的利润为参考。 根据我们在 7 月 5 日《政策复盘及展望：周期的重演，渐进的底线》报告中测算，本次保障性住房再贷款及拉动银行贷款的 5000 亿规模，若按照 5 成折价比例假设，预计可完成收储面积约 1 亿平左右，占广义库存比例仍相对较低。我们认为，若将地方专项债券纳入收储新的资金来源，将有望同步提升收储的潜在体量及范围。以地方专项债券中的保障性安居工程专项债券为例，2021 年 6 月-2023 年 12 月期间新增规模达 1.61 万亿元，同期地方政府新增专项债券总规模约 10.99 万亿元，保障性安居工程占比约 15%。自 2023 年 10 月后，保障性安居工程专项债发行规模迅速减少，若重新加大发行规模用于收购存量房用作保障性住房，参照此前 2021年 6 月-2023 年 12 月期间发行速率，每 12 个月发行规模约 6253 亿元，将有望对收储资金形成良好补充。 8 月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交 188 万平，月度同比-29.49%，相较上月下降 10.52pct；累计库存 12111 万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 163万平，月度同比+8.94%，相较上月下降 19.70pct。7 月 29 日-8 月 4 日，土地市场本周成交建面 2203 万平，滚动 12 周同比-23.26%；成交总额 359 亿元，滚动12 周同比-50.71%；全国平均溢价率 4.32%，滚动 12 周同比-1.84pct。 本周申万房地产指数+3.26%，较上周提升 1.94pct，涨幅排名 1/31，领先沪深 300指数 4.82pct。H股方面，本周 Wind 香港房地产指数+4.07%，较上周提升 6.95pct，涨幅排序 1/11，领先恒生指数 3.21pct；克而瑞内房股领先指数为 3.52%，较上周提升 7.17pct。 投资建议：近期三中全会、政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科 A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -40%-34%-28%-22%-16%-10%-4%2023-082023-122024-04房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：收储增量预期强化，看好短期政策行情.................................................................. 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.1.1. 新房成交情况.....................................................