REITs产品书系列：嘉实物美消费REIT投资价值分析

策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 嘉实物美消费 REIT 投资价值分析 证券研究报告 2024 年 08 月 05 日 作者 肖峰 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524040003 xiaofeng@tfzq.com 相关报告 1 《投资策略：投资策略-海外衰退交易，周期错位收敛》 2024-08-04 2 《投资策略：周观 REITs2024 年 7 月第 5周 - 两 只 REIT获 批 注 册 》 2024-08-04 3 《投资策略：行业比较周报-红利落，万物生？——风格切换的一些思考》 2024-08-02 REITs 产品书系列 导读：嘉实物美消费 REIT 底层资产共由四个项目组成，分别为大成项目，玉蜓桥项目，华天项目，德胜门项目，是北京市重要的具有商超特征的社区型商业地产。项目整体的盈利模式以租金为主，业态覆盖超市、餐饮食品、医疗健康等多个领域。 嘉实物美消费 REIT 上市，原始权益人为北京物美商业 嘉实物美消费 REIT 成立于 2024 年 1 月 31 日，并于 2024 年 3 月 12 日在上海证券交易所正式上市。该 REIT 以北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目作为基础资产，可租赁面积为 7.28 万平方米。嘉实物美消费REIT 底层项目的资产估值为 10.02 亿元，账面价值为 6.27 亿元，增值率为59.81%。项目原始权益人为北京物美商业集团，是北京重要的民生企业，持有大量的商业物业，多处在区位良好、人流密集的优质地段，主要是超市、便利店、药店、购物中心等生活服务类业态。 底层资产经营情况良好，长期收益有望保持稳定 嘉实物美消费 REIT 的四个项目均位于所在区域的核心地段，周边交通便利且客群稳定。四个项目超 9 成租约收入类型为固定租金，租户业态以超市类占比最高，其次为餐饮食品类，合计收入占比超七成。截至 2023 年 6 月 30 日，项目加权剩余租期合计 8.38 年，项目未来租赁情况稳定。嘉实物美消费 REIT底层项目整体的出租率较高。2023 年 1-6 月，大成项目、玉蜓桥项目、华天项目、德胜门项目的出租率分别为 83.21%、93.84%、90.55%、92.15%，整体出租率为 88.71%。2021 年大成项目的出租率明显下滑，主因宏观经济环境导致招租工作无法正常开展，叠加大租户与运营方退租。项目整体月租金坪效近年来有所增长。2021-2023 年 1-6 月，项目合计月租金坪效分别为 62.79、64.54、77.29 元/平方米/月，呈现稳定增长的趋势。 收入预测参数合理，估值水平略高于可比 REITs 根据招募说明书预测，租金方面，2024 年嘉实物美消费 REIT 预计基础设施项目租金增长 3.31%；出租率方面，大成项目为 90%，其他项目为 93%。租金增速和出租率整体略低于可比 REITs 平均水平。折现率方面，嘉实物美消费REIT 基础设施项目评估折现率为 7%，和中金印力消费 REIT 和华夏华润商业REIT 持平，低于华夏金茂商业 REIT。从 P/NAV 来看，上市消费基础设施 REITs的 P/NAV 整体较为接近，嘉实物美消费 REIT 的 P/NAV 为 1.10，处于上市消费基础设施 REITs 中较高水平。从中债估值收益率来看，嘉实物美消费 REIT估值收益率为 5.08%。考虑到嘉实物美消费 REIT 底层资产为社区中心，顾客需求相对刚性，运营收入稳定性相对更强，估值收益率较合理。 风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险 单击此处输入文字。 策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 嘉实物美消费 REIT 上市，原始权益人为北京物美商业 ........................................................... 4 1.1. 嘉实物美 REIT 上市，战投比例相对较低............................................................................ 4 1.2. 原始权益人为北京物美商业，深耕民生服务领域 ........................................................... 9 2. 北京市经济基本盘稳固，居民消费能力较强 ............................................................................. 11 3. 底层资产经营情况良好，长期收益有望保持稳定 .................................................................... 13 3.1. 项目均处于北京区域核心地段，周围聚客能力较强 ..................................................... 13 3.2. 项目租约主要为固定租金，超市和餐饮食品收入占比超七成 ................................... 16 3.3. 租户业态以超市餐饮为主，加权合同剩余租期超 8 年 ................................................ 18 3.4. 大成项目大租户退租影响收入，未来盈利情况有望向好 ............................................ 19 3.5. 出租率常年保持较高水平，月租金坪效稳中有升 ......................................................... 21 4. 收入预测参数合理，估值水平略高于可比 REITs...................................................................... 24 5. 风险提示 ................................................................................................................................................ 27 图表目录 图 1：嘉实物美消费 REIT 战略投资者比例处于中等偏下水平...................................................... 6 图 2：嘉实物美消费 REIT 原始权益人配售占比处于较高水平...................................................... 7 图 3：嘉实物美消费 REIT 限售份额不同解禁期解禁比重情况.....................