REITs产品书系列：华夏华润商业REIT投资价值分析

策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 华夏华润商业 REIT 投资价值分析 证券研究报告 2024 年 07 月 16 日 作者 肖峰 分析师 SAC 执业证书编号：S1110524040003 xiaofeng@tfzq.com 相关报告 1 《投资策略：政策与大类资产配置周观察-全面深化改革应对外部不可测风险》 2024-07-15 2 《投资策略：三中全会前奏-决策层重要会议信号》 2024-07-15 3 《投资策略：A 股策略周报-等待时机 ， 关 注 中美 政 策 能否 演 绎共 振 》 2024-07-14 REITs 产品书系列 导读：华夏华润商业 REIT 以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资产，不仅拥有庞大的体量和多元化的业态，还具备成熟的运营模式和强大的品牌运营实力。华夏华润商业 REIT 盈利模式以租金、物业管理费及固定推广费为主，且租户业态分布科学，覆盖零售、餐饮、生活配套及体验等多个领域。根据预测，REIT 的营业收入有望持续增长，或展现出良好的财务前景和盈利能力。在估值方面，华夏华润商业 REIT 的预测参数合理，估值水平接近可比均值，P/NAV 处于较低水平，估值收益率具有吸引力。 购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王 我国的城市化率和居民人均可支配收入持续增长，商业地产需求有望稳定提升。供给端， 购物中心 新开数量 放缓，人 均享有面 积已处于 较高水平 ，2023 年客流量已经显著恢复。随着购物中心数量的持续增加，运营管理能力显得尤为重要。购物中心的业态正逐步向多元化方向发展，运营模式也在不断演变，运营能力是商业地产的核心竞争力之一。 华夏华润商业 REIT 正式上市，战投认购比例高 华夏华润商业 REIT 于 2024 年 3 月 14 日在深圳证券交易所上市，以青岛万象城项目为基础资产，包括一期、二期及配套建设的 1,319 个产权地下车位，总建筑面积为 41.92 万平方米。投资人结构方面，华夏华润商业 REIT战略投资者认购比例高，占比达 80%，原始权益人及其关联方配售比例处于平均水平。 运营模式相对成熟，盈利长期具有成长性 青岛万象城处于青岛核心地段，具备体量大、多首层、运营品牌强大、会员基础牢固的特征，具备明显竞争优势。项目收入主要集中于租金、物业管理费及固定推广费收入，租户业态主要分布在为零售、餐饮、生活配套及体验等行业。根据基金招募说明书预测数据，2024、2025 年的营业收入或将为6.94、7.37 亿元，营业收入有望持续增长。 收入预测参数合理，估值水平接近可比均值 华夏华润商业 REIT2024 年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长6%和 3%，出租率为 97.5%。租金增速和出租率整体高于可比消费基础设施REIT 平均水平。考虑到青岛万象城处于青岛市核心地段，运营模式成熟，过去租金增速和出租率表现优异，租金和出租率预测合理。截至 2024 年 7月 15 日，华夏华润商业 REIT 的市值为 69.00 亿元， P/NAV 为 1.00，处于上市消费基础设施 REITs 中等水平 。从中债估值收益率来看，华夏华润商业REIT 估值收益率为 5.75%，低于华夏金茂商业 REIT 和中金印力消费 REIT，高于嘉实物美消费 REIT。 风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险 策略报告 | 投资策略专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王................................................................... 5 1.1. 顶层设计：政策助力消费复苏，REITs 上市打通募投管退循环 .................................... 5 1.2. 供需关系：购物中心新开放缓，客流量显著恢复 ............................................................ 6 1.3. 发展趋势：业态多元化发展，数字化赋能行业变革 ........................................................ 7 2. 华夏华润商业 REIT 正式上市，战投认购比例高........................................................................ 12 2.1. 国内首批上市消费基础设施 REITs，外部投资人认购情绪较高 .................................. 12 2.2. 原始权益人实力背景雄厚，管理团队相关经验丰富 ...................................................... 16 3. 青岛市经济基础坚实，第三产业占比逐年提高.......................................................................... 17 4. 运营模式相对成熟，盈利长期具有成长性................................................................................... 18 4.1. 项目处于青岛核心地段，具备明显竞争优势 ................................................................... 18 4.2. 收入多元化租金收入为主，业态主要分布在为零售餐饮 ............................................. 21 4.3. 营收有望稳定增长，出租状况良好 ..................................................................................... 23 5. 收入预测参数合理，估值水平接近可比均值 .............................................................................. 27 6. 风险提示 ................................................................................................................................................. 29 图表目录 图 1：中国城市化率每年正稳定增长..................................................................................................