房地产行业REITs2024年中期投资策略报告：标的优中选优，关注政策利好

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·策略深度报告•2024 年中期投资策略报告 REITs2024 年中期投资策略报告： 标的优中选优，关注政策利好 核心观点 2024 年以来，受益于固收资产荒行情叠加会计新规政 策利 好，REITs 市场企稳反弹，截至 7 月 5 日中证 REITs 全收益指数较 1月低点上涨 17.1%。尤其是 2024 年 3 月和 6 月，REITs 市场两波集中解禁平稳过渡，我们判断未来解禁冲击将比较有限 。展望后市，年初以来形成的“首发+扩募”双轮驱动态势将继续支撑 REITs市场提质扩容，同时市场建立三周年实时指数的登场，也 为未来REITs ETF 推出的可能性做了准备，后续市场政策利好将 继续成为市场能够进一步上行的重要因素。我们认为，当前 REITs 一级市场投资性价比较高，建议重点关注估值审慎、具备二级 市场溢价的一级项目，二级市场建议关注低估产权困境反转和高 分红经营权稳健经营两条主线。 摘 要 政策利好叠加固收资产荒支撑 C-REITs 二级市场企稳反弹，一级提质扩容成效显著。2024 年以来，REITs 会计新规出台叠 加国债利率下行导致固收资产荒，两大动能支撑下 REITs 流动性 有所提升，二级市场表现企稳反弹。截至 7 月 5 日，中证 REITs 全收益指数较 1 月年内低点上涨 17.1%。一级市场来看，年内发 行审批节奏明显加快，提质扩容成效明显。首批 4 只消费 REITs 上 市，C-REITs 市场迎来第七大业态。2024 年 3 月和 6 月，REITs 市场两波集中解禁平稳过渡，年内解禁冲击料将有限。估 值 方 面，REITs 估值锚动态调整趋于准确，信息披露颗粒度有所提 升，经营权 REITs 补充披露 2023 年末 IRR。 常态化发行支撑提质扩容，关注政策利好带来的投资机会。当前拟申报 REITs 储备量丰富，常态化发行持续推进，在“首发+扩募”双轮驱动下 REITs 市场提质扩容成效显著，C-REITs 年内企稳回升。正值 C-REITs 上市三周年之际，中证指数公司优化 REITs指数编制规则，自 6 月 24 日起公布实时指数行情。市场 基础具备叠加政策利好，C-REITs ETF 已渐行渐近，有望提升市 场流动性，为耐心资本提供有效的指数化投资工具。 投资标的建议优中选优，重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。绝大多数一级项目在反馈回复稿中都对估值进行调降，较二级市场具备明显估值优势，同时我们发现一级项 目现金分派率整体高于二级项目，打新依然是投资 REITs 市场的 一个重要策略。二级市场方面，可关注低估产权困境反转+高分红 经营权稳健经营两大主线。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2024 年 07 月 10 日 市场表现 相关研究报告 24.07.06 【中信建投房地产】:REITs 周报（6.29-7.5）：首单水利基础设施项目获反馈，明阳智能 REIT 公众配售火热 24.06.30 【中信建投房地产】:REITs 周报（6.22-6.28）：集中解禁首周市场表现平稳，明阳智能 REIT 认购倍数创新高 24.06.24 【中信建投房地产】: C-REITs 三周年喜迎实时指数，市场成熟度迈上新台阶 24.06.23 【中信建投房地产】:REITs 周报（6.15-6.21）：中信建投明阳智能REIT 获批，三周年喜迎实时行情指数 24.06.15 【中信建投房地产】:REITs 周报（6.8-6.14）：两单新项目获受理，华夏特变电工 REIT 刷新配售比例纪录 -33%-13%7%27%2023/7/102023/8/102023/9/102023/10/102023/11/102023/12/102024/1/102024/2/102024/3/102024/4/102024/5/102024/6/10房地产沪深300房地产 房 地产 策略深度报告 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 1. 复盘：两大动能支撑市场企稳，提质扩容成效显著 ............................................................................................................ 1 1.1 市场表现：多重积极因素下年初企稳反弹................................................................................................................... 1 1.2 提质扩容：年初以来审批发行节奏加快，首批消费 REITs 上市 .......................................................................... 3 1.3 解禁：市场趋于成熟，上半年解禁平稳过渡 .............................................................................................................. 5 1.4 估值：估值锚动态调整趋于准确，信披颗粒度持续提升........................................................................................ 7 2. 展望：常态化发行支撑提质扩容，关注政策利好形成向上突破机会............................................................................. 9 2.1 三周年实时指数亮相，REITs ETF 渐具土壤............................................................................................................... 9 2.2 储备项目丰富，“首发+扩募”双轮驱动 ....................................................................................................................... 10 3.投资建议：标的优中选优，重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目...........