房地产行业报告：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 07 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:国企土地盘活 基 金 成立 ，供 求 关系 调 节加 速 》 2024-07-07 2 《房地产-行业深度研究:政策复盘及展 望 ： 周期 的重 演 ，渐 进 的底 线 》 2024-07-05 3 《房地产-行业研究周报:北京跟进住房信贷优化，多地加速“购房即落户”》 2024-06-30 行业走势图 住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温 行业追踪（2024.7.6-2024.7.12） 居民中长期贷款继续少增，或受“提前还贷”影响 24 年上半年，居民中长期贷款累计新增 1.18 万亿元，较去年同期少增 2800 亿元；24 年 6 月，居民中长期贷款新增 3202 亿元，较去年同期少增 1428 亿元。5 月中下旬后中央及地方集中放松住房信贷政策，但 24 年 6 月较 5 月单月少增幅度继续扩大，居民住房贷款意愿下滑仍在加剧。除需求下滑因素外，我们认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大造成“提前还贷”现象，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。 增存量利差较大，早偿率中枢提升 从 RMBS 早偿率指数看，2023 年起，早偿率上升速度明显加快，23 下半年虽有下行趋势但中枢显著高于 2022 年前。截至 2023 年 10 月末，RMBS 早偿率指数约 13.41%。从房贷增量、存量利差看，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为（2014 年 1 月-2024 年 4 月）5.16%、二套房房贷利率均值约为（2016年 1 月-2024 年 4 月）5.46%；2024 年 5 月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为 3.45%、3.90%，分别低于历史均值 171bp、156bp。近期伴随各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，增存量利差或延续扩大趋势，“提前还贷”或出现再次加速迹象。 高利率存量房贷规模占比大，适当调降存量利率必要性强 从个人住房贷款余额看，截至 2024 年一季度末，个人住房贷款余额 38.19 亿元，同比-1.9%，增速继续创下历史新低。截至 2023 年四季度末，五大国有银行合计个人住房贷款余额 24.16 亿元，同比-2.40%。工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、农业银行分别同比-2.23%、-1.45%、-3.31%、-2.65%、-3.29%，增速同样均为历史新低。2023 年 7 月至今（贝壳百城首套房贷利率跌破 4%）新增居民中长期贷款余额占个人住房贷款余额约为 5.94%，反映利率较高的存量贷款规模仍然较大。我们认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制“提前还贷”规模扩大。 7 月新房同比、二手房同比转正 50 城商品房本周成交面积 239 万平，月度同比+9.08%，相较上月改善 30.77pct；累计库存 12110 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。17 城二手房市场本周成交 184 万平，月度同比+25.08%，相较上月改善 19.13pct。7 月 1 日-7 月 7 日，土地市场成交建面 1727 万平，滚动 12 周同比-30.21%；成交总额162 亿元，滚动 12 周同比-50.66%；全国平均溢价率 1.69%，滚动 12 周同比-3.20pct。 本周申万房地产指数+1.11%，较上周提升 0.30pct，涨幅排名 10/31，跑输沪深300 指数 0.09pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+3.70%，较上周提升2.33pct，涨幅排序 3/11，领先恒生指数 0.93pct；克而瑞内房股领先指数为 2.39%，较上周提升 0.96pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科 A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -33%-26%-19%-12%-5%2%9%16%2023-072023-112024-03房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温 ........................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.1.1. 新房成交情况................................................................................................................... 5 2.1.2. 新房推盘去化................................