商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 报告中核心问题说明 1:简要说 的问题,结论,判断依括。 报告中核心问题说明 2:简要说 的问题,结论,判断依括。 报告中核心 fWind 函数 的问题,结论 报告中核心 山 Wind 图表 的问题,结论 投资建议: 截图识别 [Table_Header] 公司深度报告●房地产行业 2024 年 7 月 10 日 [Table_Title] 产投为矛地产为盾，科技园区新篇章 --商业地产系列报告一 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 立足科技产业：公司成立于 1996 年，同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。经过 30 余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023 年，公司实现营业收入 20.26 亿元，归母净利润 9.48 亿元，其中房地产业务实现收入 20.02 亿元、投资相关业务实现收益 8.51 亿元。 ⚫ 汇集高科技产业的国家级园区：公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积 220 平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前汇聚 24000 多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至 2023 年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模 133.12 万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占 58.81%。 ⚫ 园区招商与产业投资相辅相成：公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1）园区：通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过 REITs 等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营；2023 年，张江科学城引入重点企业 63 家。2）投资：形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023 年末公司累计直投项目 52 个，投资总额 38.6 亿元。资产通过 REITs 上市后公司可投资于上市 REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展；因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式 。 ⚫ 加大专业科技投资力度：公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。截至 2023 年末，公司主要参股 16 家公司，2020-2023 年，公司每年新增投资的企业数量分别为 12 家、13 家、5 家、5 家。2021-2023 年，公司投资企业中每年分别有 2 家、6 家、3 家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。 ⚫ 投资建议：公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在 50%以上，为公司业绩增长带来弹性。我们预计 2024 年-2026 年归母净利润分别为 11.08 亿元、12.07 亿元、12.65 亿元，对应 PE 为 25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。 [Table_StockCode] 张江高科(600895.SH) [Table_InvestRank] 推荐 (首次) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2024-07-10 股票代码 600895 A 股收盘价(元) 18.15 上证指数 2939.36 总股本（万股） 154869 实际流通 A 股(万股) 154869 流通 A 股市值(亿元) 281 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】房地产行业_2024 年中期策略报告_静待地产新黎明 【银河地产】2024 年度策略报告_增量的下半程，存量的新征程 -40%-20%0%20%40%60%80%100%张江高科沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportType] 公司深度报告/房地产行业 主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 2025.74 2308.54 2569.01 2800.46 收入增长率% 6.24 13.96 11.28 9.01 归母净利润（百万元） 947.90 1107.74 1207.43 1264.80 利润增速% 15.29 16.86 9.00 4.75 毛利率% 58.04 57.98 57.37 55.93 摊薄 EPS(元) 0.61 0.72 0.78 0.82 PE 29.88 25.57 23.46 22.40 PB 2.28 2.09 1.92 1.77 PS 13.98 12.27 11.03 10.11 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportType] 公司深度报告/房地产行业 目 录 一、概览：立足科技产业的园区开发和产业投资公司 ............................................................................................................ 4 （一）30 余年发展，转型科技地产公司...................................................................................................................................... 4 （二）股权结构和管理层....................................................................................................................................................