房地产行业2024年度中期投资策略：中流击水，奋楫者进

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 中流击水，奋楫者进 ——房地产行业 2024 年度中期投资策略 %%%%1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 21 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary]当前我国房地产市场面临供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存三大矛盾，参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位；二是政策要从常规区间迈入超常规区间，当前我国房地产常规政策已逐步用足，但超常规政策只是初现苗头，核心还是相机抉择，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，政策目标指向的还是防风险和双轨制。政策空间持续打开，行业逐步进入软着陆区间，市场预期最悲观的时候已经过去，建议关注具备核心资产的供给侧优化标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SAC：S0490520120002 SFC：BUV416 宋子逸 SAC：S0490522080002 %%2请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 中流击水，奋楫者进 ——房地产行业 2024 年度中期投资策略 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 当前行业的三个核心矛盾 周期的本质是轮回，市场规律不可逆，政策目标也是内生的，理解当前行业的核心矛盾是展望未来的关键。当前行业面临三大核心矛盾：1）供求关系发生重大变化：官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国租金在 2019 年开始就脱离 CPI 不再上涨；2）需求中枢下台阶：2011-2015 年间，中长期因子逐步见顶，可能也基本对应需求中枢的历史顶部区间；3）房价结构性压力仍存：大城市的房价相对偏高，一方面是偏低的租售比，另一方面是 2014 年后大城市房价相对全国的显著超涨，尤其在去金融属性后，居民住房购买力相对不足。此外，地产与经济之间因果关系也在重塑，之前地产是因，经济是果，但当前发展阶段已经转变，经济是因，地产是果，尤其是居民就业和收入预期。 走出底部区间的两个条件 参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位，过往累积的风险需要基本出清，量至少要到均衡区间；二是政策要从常规区间迈入超常规区间。当前我国超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，当前我国量价周期可能仍有调整压力，量并未显著超跌，而价仍有结构性压力，而政策目标指向的还是防风险和双轨制，所以刺激需求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。 市场调整进入下半场 当前宏观层面居民加杠杆空间有限，微观层面居民加杠杆意愿不足，因此常规产业政策的效果可能相对有限。在当前内生趋势保持惯性的背景下，可以根据季节性对短期需求做出大致的预判，基于全国商品房销售面积当月环比均值，对后续单月销售进行预测，预计 2024 年全年商品房销售面积同比下降 16.1%至 9.4 亿平，从单月销售同比来看，随着下半年基数降低，预计销售降幅有望逐步收敛，如果后续更多政策推出，政策效果阶段性释放，不排除今年某个月份销售出现单月同比转正的可能性。 投资建议：关注具备核心资产的供给侧优化标的 当前我国房地产市场面临供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存三大矛盾，参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位；二是政策要从常规区间迈入超常规区间，当前我国房地产常规政策已逐步用足，但超常规政策只是初现苗头，核心还是相机抉择，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，政策目标指向的还是防风险和双轨制。当前行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，下半年跌幅有望明显收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 [Table_StockData] 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《房价的长期均衡区间在哪儿？——美国篇》2024-06-27 •《尊重周期规律是理解趋势的关键——房地产行业周度观点更新》2024-06-23 •《海外视角看一线城市房价——英国篇》2024-06-19 -30%-14%2%18%2023/62023/102024/22024/6房地产沪深300指数2024-06-30%%%%3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 21 行业研究 | 深度报告 目录 当前行业的三个核心矛盾 .............................................................................................................. 6 供求关系发生重大变化 ................................................................................................................................... 6 需求中枢下台阶 .............................................................................................................................................. 7 房价结构性压力仍存 ....................................................................................................................................... 8 走出底部区间的两个条件 ............................................................................................................ 10 市场自身的调整相对到位 ...................................