物业行业：永升生活服务，规模快速成长，业务多点开花

海外行业报告 | 行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 物业行业证券研究报告 2019 年 08 月 13 日 作者 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号：S1110518070004 sunhaiyang@tfzq.com 永升生活服务：规模快速成长，业务多点开花 永升生活服务：一流物业管理服务商 永升生活服务是一家在中国享有良好声誉并快速成长的物业管理服务商，成立于 2002 年，2018 年港交所上市；致力于为广大客服提供综合全面的物业管理服务，打造高端服务品牌。永升生活服务面积高速扩张。截止 2018年底，永升生活服务的合约建筑面积为 6555 万平米，合约项目数量为 380个；在管建筑面积为 4024 万平方米，在管项目数量为 258 个。按照地域角度划分：截止 2018 年底，永升服务项目覆盖全国 43 个城市。针对在管建筑面积而言，其中 2786.5 万平方米（占比 69.25%）来自东部地区。 三大业务，为客户提供卓越体验。永升生活服务有三大主营业务线：物业管理服务、对非业主的增值服务和社区增值服务。物业管理服务主要针对业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、园林及保修服务；2018 年来自旭辉集团的物业管理项目物管费为 3.22 元/平方米/月，同比增长 21.51%；对来自第三方物业开发商的物管费为 1.83 元/平方米/月，同比增长 24.49%。永生生活服务为非业主（大多是物业开发商）提供协销、额外专享定制服务、房修、交付前检验服务和前期规则及设计咨询服务。永升生活服务推出一系列丰富社区增值服务，主要包括家居生活服务、停车位管理租赁及销售服务、物业经纪服务和公用区域增值服务等。 2018 年净利 1.01 亿，同比增长 31.5%。2016-18 年永升生活服务总营业收入分别为 4.80 亿元、7.25 亿元、10.76 亿元，2018 年同比增长 48.3%；2018年永升生活服务集团物业管理服务收入 6.67 亿元（占比 62.0%），非业主增值服务收入 2.11 亿元（占比 19.5%），社区增值服务收入 1.98 亿元（占比18.4%）。2016-18 年永生整体毛利率分别为 21.8%、25.2%，28.7%；其中物业管理服务毛利率 2016-18 年分别为 14.7%、18.0%、20.7%。净利润方面，2016-18 年永升-生活服务净利润分别为 0.34 亿元、0.76 亿元、1.01 亿元，2018 年同比增长 31.5%。净资产收益率（ROE），2016-18 年分别为 22.25%、37.07%、17.58%。 多元化业务扩张，多品牌体系运营 背靠旭辉集团，外拓第三方市场。永升生活服务以旭辉集团为控股股东，并且一直与其维持密切的业务合作关系，同时永升一直致力于布局与第三方物业开发商的合作关系网络，利于项目来源更加多元化。旭辉集团截止2018 年底，其开发的地产已经覆盖中国 44 个城市；2016-18 年合约销售建筑面积分别为 291.6 万平方米、629.2 万平方米、956.9 万平方米，2018年同比增长 52.1%。永升向第三方市场拓展取得了卓越成效。就在管建筑面积而言，来自第三方物业开发商的建筑面积占比越来越大，从 2015-18 年分别为 10.72%、28.23%、50.15%、63.62%。 多品牌体系运营，提升客户体验。永升生活服务不拘泥于传统业务模式，其追求运营和服务模式的新颖性。永升搭建多个品牌来提供服务，每个品牌涵盖一些特定的业务，通过品牌专业化来提高服务水平和运营效率，譬如【悦享生活】【铂悦管家】【悦泽商办】&【悦泽公众】。 经验丰富的管理运营团队，强大有效的人力资源管理系统。永升打造了具有远见且专业素质较高的高级管理团队、具备良好执行力的运营团队，同时搭建人才管理系统来招募并培养雇员。 风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增值服务发展低于预期。 22008181/36139/20190813 16:58 海外行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 永升生活服务：一流物业管理服务商....................................................................................... 4 1.1. 快速成长，用心构筑美好生活 ................................................................................................... 4 1.2. 三大业务，为客户提供卓越体验 .............................................................................................. 6 1.2.1. 物业管理+非业主增值+社区增值 ................................................................................. 7 1.2.2. 全能客服服务模式勾连三大业务，优化用户体验 ................................................ 10 1.3. 业绩增长迅速，2018 年净利 1.01 亿，同比增长 31.5% ................................................. 11 2. 多元化业务扩张，多品牌体系运营 ......................................................................................... 18 2.1. 背靠旭辉集团，外拓第三方市场 ............................................................................................ 18 2.1.1. 永升获得股东旭辉集团的强力支持 ............................................................................ 18 2.1.2. 追求市场化运作，向独立第三方市场拓展 .............................................................. 19 2.2. 多品牌体系运营，提升客户体验 ............................................................................................ 20 2.3. 经验丰富的管理运营团队，强大有效的人力资源管理系统 ..............