7月房地产行业数据点评：投资、新开工如期双降，销售好于预期

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2019 年 8 月 14 日 房地产 7 月房地产数据点评：投资、新开工如期双降，销售好于预期 热点速评 事件 国家统计局公布 1-7 月房地产销售与开发投资数字。 评论 投资、新开工降速，降幅符合预期，未来料延续下行趋势。1-7 月房地产开发投资额同比增长 10.6%（1-6 月+10.9%），7 月单月同比增 8.5%，较 6 月增速收窄 1.6百分点。1-7 月新开工面积同比增长 9.5%（1-6 月+10.1%），7 月单月同比增 6.6%，较 6 月下滑 2.3 百分点。土地端，7 月土地购置面积再度录得 37%的高跌幅，带动 1-7 月土地购置面积同比跌幅扩大至 29.4%（1-6 月-27.5%），300 城高频土地成交数据亦显示 7 月居住用地平均成交溢价率呈下行趋势（7 月 15%，5、6 月均在 20%以上），房企融资环境收紧对土地市场的影响已逐渐显现。往前看，我们认为新开工增速在土地市场降温和资金面趋紧环境下将进一步收窄，叠加土地购置费规模逐步降低，将共同拖拽投资增速继续走弱。维持全年新开工面积同比增长 5%，房地产开发投资额同比增长 8%的预测不变。 销售面积同比小增，好于预期。1-7 月全国商品房销售面积同比下跌 1.3%，较 1-6月（-1.8%）略收窄；7 月单月在不低的基数下录得同比小增 1.2%（6 月-2.2%），好于预期。分城市看，我们监测的样本一二线城市高频数据显示 7 月销售面积同比增长 14%（6 月 17%），市场热度有所维持，而隐含 7 月三四线城市销售面积同比下滑 5%，跌幅较上月（-12%）显著收窄。但须提示 8 月份前两周高频销售数据已出现明显降速（详见中金房地产周报），价格同比增速亦有所收窄。考虑按揭环境下半年整体明显收紧，我们判断后续销售端将持续边际走弱(尽管受去年下半年低基数影响同比数字可能不会出现大幅下行)。预计全国销售面积在 8月份仍将录得 3%左右同比下跌，维持 2019 年全国商品房销售面积同比小幅下滑1%的预测不变。 房企到位资金仍有增长，但后市或面临较大下行压力。1-7 月房企到位资金同比增 7.0%（1-6 月+7.2%），7 月单月增 5.8%，较 6 月（5.7%）基本持平，低于年初至今平均水平。分项来看，7 月国内贷款同比增长 16.8%（1-7 月+9.5%），个人按揭贷款同比增长 12.2%（1-7 月+11.3%），均高于年初至今平均水平。但往前看，随着个人按揭贷款利率边际上行和房企融资端的收紧，我们预计房企到位资金后市将呈降速态势。 建议把握业绩确定性高、基本面稳健的个股投资机会。我们认为尽管板块短期受资金面收紧、汇率波动等因素影响，可能仍存在一定避险情绪。但考虑到房企中报业绩稳健、行业基本面和政策取态整体平稳且估值处于历史低位，建议投资者不必过度悲观，把握销售、业绩确定性高增、财务防御性强且估值具备吸引力的个股投资机会。A 股推荐保利、金地和中南，同时建议关注阳光城（未覆盖）；H股推荐龙湖、华润、中海、融创、金茂、奥园、旭辉、美的置业。 风险 按揭投放规模大幅收缩；地产调控政策超预期收紧；宏观环境不确定性加大。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 王璞 联系人 SAC 执证编号：S0080117100019 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@cicc.com.cn 孙元祺 联系人 SAC 执证编号：S0080118060056 yuanqi.sun@cicc.com.cn 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2019E 2020E 保利地产-A 跑赢行业 17.88 6.9 5.8 金地集团-A 跑赢行业 16.17 5.5 4.7 中南建设-A 跑赢行业 10.30 7.2 4.2 龙湖集团-H 跑赢行业 38.21 9.0 7.2 华润置地-H 跑赢行业 41.14 8.4 6.7 中国海外发展-H 跑赢行业 34.58 6.0 5.0 融创中国-H 跑赢行业 52.90 4.4 3.6 中国金茂-H 跑赢行业 6.27 7.4 5.9 中国奥园-H 跑赢行业 13.84 5.2 3.4 旭辉控股集团-H 跑赢行业 6.99 4.3 3.3 美的置业-H 跑赢行业 25.27 4.5 3.5 中金一级行业 房地产 相关研究报告 •房地产 | 中金房地产周报#156：销售量小增，新增居民中长期贷款同比转负 (2019.08.13)•房地产 | 中金房地产周报#155：销售同、环比基本平稳，推盘持续回落 (2019.08.05)•房地产 | 8 月基本面展望：新房销量料延续小跌态势(2019.08.01)•房地产 | 政治局表述体现政策定力，下半年政策料延续平稳取态 (2019.07.31)•房地产 | 中金房地产周报#154: 7 月 60 城销售同比小增，土地溢价率下行 (2019.07.29)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：2019 年 8 月 14 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 行业指标汇总 图表 1: 房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 2: 分城市房地产行业指标 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右. 资料来源：中指数据库，中金公司研究部 2019年6月单月2019年7月单月2019年6月单月2019年7月单月同比增长同比增长同比增长同比增长（%）（%）（%）（%）房地产开发投资（亿元）61,60910.972,84310.615,53411,23410.18.5    其中：住宅45,16715.853,46615.111,3878,29914.411.4房屋施工面积（万平方米）772,2928.8794,2079.027,00621,9159.515.7    其中：住宅538,28410.3554,11110.419,66715,8278.312.2房屋新开工面积（万平方米）105,50910.1125,7169.525,72520,2078.96.6    其中：住宅77,99810.592,8269.618,87314,8287.85.4土地购置面积（万平方米）8,035-27.59,761-29.42,8651,726-14.3-36.8房屋竣工面积（万平方米）32,426-12.737,331-11.35,7194,905-14.0-0.6    其中：住宅22,929-11.726,374-10.54,0943,445-15.1-1.6商品房销售面积（万平方米）75,786-1.888,783-1.320,26812,997-2.21.2    其中：住宅66,181-1.077,756-0.417,47311,575-1.83.4       办公楼1,754-10.02,016-10.8503262-4.2-16.0       商业营