房地产行业研究周报：国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 06 月 10 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:边际回暖，成效初显——24 年 5 月百强房企销售点评》 2024-06-02 2 《房地产-行业研究周报:多地迅速响应 信 贷 新政 ，高 频 销售 稳 步修 复 》 2024-05-26 3 《房地产-行业研究周报:利好兑现， 地产后市怎么看？》 2024-05-20 行业走势图 国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖 行业追踪（2024.6.1-2024.6.7） 国常会再提“收储”，短期政策落地可期 6 月 7 日，李强主持召开国务院常务会议。会议指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。自 517 国务院政策例行吹风会后，有杭州、昆明、重庆、广州等地出台了存量收储政策。1）从能级看，优先落地收储政策城市以二线为主。2）从规模看，以杭州临安、广州增城为例，建面规模在 1-2 万平左右。3）从征收对象看，包括①现房、②限定期限交付的期房、③取得预售证期房等。4）从收购价格看，①广州增城采用成本法计算收购价格，原则上为“土地成本+建安成本”。②杭州临安以不超过周边房源的评估价作为收购最高限价；③重庆收购价格采用收益法，由基础价和市场价的加权平均值测算。 我们认为，国常会此次针对收储的政策表态，说明未来通过供给侧调节适应供求关系变化或将具备较强的政策连贯性，继续看好收储政策对基本面筑底进程的加速作用。1）“推动已出台政策措施落地见效”，对应至上述近期各地收储举措快速落地，我们预计短期有望看到更大范围的收储政策落地；2）“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，可理解为收储增量政策空间仍然较大；3）“对存量...工作既要解放思想、拓宽思路”，说明各地收储政策的制定或具备“灵活性”与“自主性”，亦可解释上述已出台收储政策城市模式差异的原因，其主要影响因素或包括区域库存水平、地方财政情况、租购供需关系等。 上海土拍取消“限地价”，市场热度有望回升 24 年 6 月 7 日，上海公布今年第三批次集中供地名单，共挂牌 4 宗宅地，地块出让总面积约 15.29 万平方米，起始总价 84.21 亿元，计划于 7 月 9 日竞拍。此次 4宗地块的出让规则作出调整，此前竞拍按“价高者得”的原则确定竞得人，取消 10%的最高溢价率限制要求。年内此前三次上海土拍成交热度良好，但平均溢价率呈现下行趋势。据中指研究院统计，截至 6 月 7 日，在 22 个进行集中供地的城市中，已经有 19 城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为 15%，宁波为 30%）。我们认为，土拍限价取消的目标是恢复、激发市场活力，适应商品房销售的变化。伴随上海土地限价取消，未来新房限价有望优化，开发商投资积极性有望加强，以更为“市场化”方式推动土拍热度回升。 6 月新房同比降幅收窄，二手房同比转正 新房市场本周成交 283 万平，月度同比-24.47%，相较上月改善 6.20pct；累计库存 15214 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 196 万平，月度同比+6.18%，相较上月改善 8.29pct。5 月 27 日-6 月 2 日，土地市场本周成交建面 2720 万平，滚动 12 周同比-32.45%；成交总额 434 亿元，滚动 12周同比-46.76%；全国平均溢价率 3.42%，滚动 12 周同比-1.10pct。 本周申万房地产指数-2.15%，较上周提升 2.56pct，涨幅排名 9/31，跑输沪深 300指数 1.99pct。H股方面，本周 Wind 香港房地产指数+0.44%，较上周提升 5.22pct，涨幅排序 9/11，跑输恒生指数 1.15pct；克而瑞内房股领先指数为 1.88%，较上周提升 9.01pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科 A 等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -34%-27%-20%-13%-6%1%8%2023-062023-102024-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖 .................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.1.1. 新房成交情况.............................................................................................