房地产行业24年5月百强房企销售点评：边际回暖，成效初显

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 06 月 02 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:多地迅速响应 信 贷 新政 ，高 频 销售 稳 步修 复 》 2024-05-26 2 《房地产-行业研究周报:利好兑现，地产后市怎么看？》 2024-05-20 3 《房地产-行业点评:不破不立，迈向新途——房贷利率、首付比例调整、收 储政策点评》 2024-05-19 行业走势图 边际回暖，成效初显——24 年 5 月百强房企销售点评 行业追踪（2024.5.25-2024.5.31） 5 月百强房企销售环比微增、同比降幅收窄 克而瑞数据显示，2024 年 5 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 6.7%，同比下降 30.8%，同比增速较 2024 年 4 月提高 16.7pct；1-5月累计销售金额同比下降 43.7%，增速较 1-4 月上升 6.1pct。5 月，百强销售累计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要或与 1）23 年同期基数走低；2）5 月限购、限贷等政策集中放松，刺激需求释放；3）房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因素有关。 央企同比降幅最低，地方国企弹性更好 24 年 5 月，TOP20 房企单月销售金额中 13 家环比增长，2 家同比增长。分类型来看，1）地方国企：5 月单月销售金额同比-30.0%，较上月+24.3pct，环比+27.0%。2）央企：5 月单月同比-27.0%，较上月+14.1pct，环比+0.9%。3）非国央企：5 月单月销售金额同比-47.2%，较上月+5.4pct，环比+1.4%。5 月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们认为，1）央企优势稳固，修复期弹性良好；2）地方国企区域集中度更高，或受基数差异及推盘节奏阶段性释放影响，销售弹性更好；3）非国央企整体受增量投资有限制约，销售更多依赖市场情绪修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。 一线热度微降，二三线缓步复苏 根据克而瑞地产研究监测，5 月新房成交较 4 月小幅微增 4%，总体仍高于一季度月均 23%，市场处于低位震荡。前 5 月累计同比降 44%，降幅收窄 2 个百分点。分城市看，一线热度转降，同环比齐跌。四个一线城市 5 月成交同环比分别下降34%和 6%，其中北京成交与上月基本持平，上海、广州、深圳稳中有降。二三线城市成交缓步复苏，环比微增 6%，同比持降 34%。我们认为，6 月百强销售或能延续增速改善趋势，主要因 5 月末一二线重点城市陆续跟进517 中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改善等因素或推动环比继续增长，同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期政策有望延续较好效力。 5 月新房同比降幅收窄、二手房同比降幅扩大 新房市场本周成交 362 万平，月度同比-34.58%，相较上月改善 0.57pct；累计库存 15243 万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交 212 万平，月度同比-6.12%，相较上月下降 1.32pct。5 月 20 日-5月 26 日，土地市场本周成交建面 1942 万平，滚动 12 周同比-28.66%；成交总额 217 亿元，滚动 12 周同比-42.59%；全国平均溢价率 0.39%，滚动 12周同比-1.12pct。 本周申万房地产指数-4.72%，较上周提升 0.55pct，涨幅排名 31/31，跑输沪深 300 指数 4.12pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.78%，较上周提升 2.37pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-7.13%，较上周提升 1.68pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科 A 等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -34%-27%-20%-13%-6%1%8%2023-062023-102024-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：.............................................................................................................................................. 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 5 2. 政策与成交概览..................................................................................................................................... 5 2.1. 政策梳理 ....................................................................................................................................... 5 2.2. 新房市场 ................................................................................................