利率专题报告：如何看待新一轮地产支持政策？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 如何看待新一轮地产支持政策？ 证券研究报告 2024 年 05 月 19 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 隋修平 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523110001 suixiuping@tfzq.com 魏予陶 联系人 weiyutao@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：短期内 CD 利率可能震荡 向 上 - 同 业 存 单 周 度 跟 踪（2024-05-18）》 2024-05-18 2 《固定收益：近几周理财存续规模持续 扩 张 - 理 财 / 基 金 高 频 数 据 跟 踪（2024-05-16）》 2024-05-16 3 《固定收益：MLF 等量续作或是一个稳定信号-固定收益货币政 策点评》 2024-05-16 利率专题报告（2024-05-18） 摘要 第一，我们判断地产对债市还不构成太大压力，债市做多仍有胜率。 首先明确债券市场利率和房地产的关系。根据过去的历史经验，决定利率的关键因素是地产投资和新开工面积变化。市场会左侧观察，从地产链条“政策—销售—新开工—投资”考虑，领先指标是政策。 第二，如何看待政策？ 最新的政策是一个重要进步，即向消化存量和支持地方政府收储方向迈出了重要一步。市场关注政策逻辑在于量变到质变的可能。假以时日，地产是否会对债市构成真正压力？对这个问题可以从两个角度考虑： 第一个角度是历史。上一次去库存是 2014-2016 年，量变到质变的关键是两个政策：棚改货币化和供给侧改革。棚改货币化相当于给居民部门以直接现金补贴，供给侧改革推动经济企稳，改善居民收入及预期。如果对比2014-2016，我们现在相当于 2014 年 930 之后、棚改货币化全面扩大之前。 第二个角度是现状。从不同角度综合分析当前政策和市场反应，政策效果或还需进一步观察。2014 年-2016 年期间，棚改货币化支持去库存时，GDP大约为六七十万亿，而 PSL 在 2016 年底的余额是 2 万亿。按现在 GDP 规模预计，相应的去库存政策工具规模需求约为 4 万亿。即便打折，也需不低于 2 万亿的资金支持。从 2022 年保交楼专项计划到租赁住房计划，再到最新的保障性住房再贷款，资金规模可能还有待进一步追加。 解决房地产问题的关键在于房地产之外，即提高经济、就业、收入和收入预期。 第三，信用问题。 新一轮地产支持政策对地产企业确有帮助。但需要明确的是，尽管有量的支持，当前政策在实操层面仍然可能存在一些约束，这些约束可能会控制政策的力度和应用的效果及节奏。例如，对国资企业无隐债以及严格预售资金监管的要求。 从信用债投资的角度，建议采取右侧思维来看待。 第四，利率定价角度。 放开房贷利率下限，某种程度上意味着灵活运用利率政策工具的落地，进一步推动降低社会融资成本。虽然目前并没有降低 OMO、MLF、LPR 等利率，但是最终贷款利率的下降，在社会信用有效扩张之前，从利率比价角度考虑，是否有利于 30 年国债收益率更新定价？我们抱以乐观的看法。 阶段性政策靴子落地，我们维持 10 年期国债利率 2.2%-2.4%区间，30 年期国债利率 2.4%-2.6%区间判断。 风险提示：宏观经济形势不确定性，宏观政策不确定性，市场走势不确定性 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 如何看待会议公布的增量政策？ ..................................................................................................... 4 1.1. 会议有哪些增量政策？ ............................................................................................................ 4 1.2. 如何评估上述政策力度？ ........................................................................................................ 4 2. 如何看待全面放开限购？................................................................................................................... 5 2.1. 本轮周期中二线城市放松后销售如何演绎？ .................................................................... 5 2.2. 回顾历史，强二线城市全面放开限购后销售企稳了吗？ .............................................. 8 3. 地产以旧换新和收储政策怎么看？ ............................................................................................... 10 3.1. 地产“以旧换新”政策内容 ................................................................................................. 10 3.2. 如何看待地产“收储”？ ...................................................................................................... 12 4. 地产去库存的关键看什么？ ............................................................................................................ 13 4.1. 2014-2016 年——财政金融支持和居民增收 ................................................................... 13 4.2. 我们目前到了哪个阶段？ ...................................................................................................... 15 5. 对债市的影响：交易预期到交易政策效果..................................................................................