2024Q1房地产金融报告-NIFD

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦2024 年 5 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态 ， 并 对 各 领 域 的 金 融 风 险 状 况 进 行 评 估 。 《 N I F D 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。 NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 以旧换新政策有新意，政策效果待检验 摘 要 房地产市场运行方面，2024 年第一季度房地产市场的表现较弱，房价普遍下跌，同比降幅有所扩大，但环比降幅有所收窄；新建商品住房销售额仅为 1.85 万亿元，同比下降三成；住宅开发投资规模继续下行，土地交易市场仍未能摆脱低迷状态，行业景气程度达到历史低点；住房库存创 2017 年以来新高，“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一。 个人住房金融方面，2024 年第一季度末个人住房贷款余额规模为 38.19 万亿元，环比止跌；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率低至 3.35%；但是居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降。房企融资方面，2024 年第一季度末房地产开发贷款余额 13.76 万亿元，同比增长 1.7%，继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为 1171.89 亿元，同比下降 16.04%；房企境外债发行规模为 37.54 亿美元（约为人民币 266 亿元），同比下降 34.12%，且主要用于债务重组置换高息境外债。 房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。重要政策包括：住房限购政策的逐步退出；城市房地产融资协调机制的加速推进落实；住房“以旧换新”政策的推出；密集出台的住房公积金新政。 展望未来，房地产市场运行方面，我们相信随着住房限购政策的逐步退出，住房“以旧换新”政策、房地产融资协调机制、 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 住房公积金新政的落实，消化存量房产和优化增量住房政策措施的推出，房地产市场的供需两端均会有所改善。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，以更好地支持刚性、改善性住房需求的释放；房企信贷融资也会随着获批“白名单”项目贷款的发放进一步增加，但是房企债券融资可能还会进一步下降。从风险方面来看，有以下几点风险点需要持续关注：第一，商业银行房地产行业贷款不良率、不良余额的持续上升；第二，经营贷违规置换个人住房贷款风险的逐渐暴露；第三，出险房企违约债务的处置。 目录 一、房地产市场运行形势 ................................... 1 （一）住房价格普遍下跌 ................................. 1 （二）新建商品住房销售额同比下降三成 .................... 2 （三）住房开发投资规模仍下降 ............................ 3 （四）房地产行业景气程度达到历史最低点 .................. 4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 .................... 5 （六）“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一 .......... 5 （七）住房租金价格水平同比小幅下降 ...................... 6 （八）租金资本化率基本保持稳定 .......................... 7 二、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）首套住房贷款利率可低至 3.35% ...................... 8 （二）个人住房贷款余额规模环比止跌 ...................... 9 （三）居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降 ......... 10 三、房企融资形势 ........................................ 11 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长 ........... 11 （二）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降 ........... 12 四、房地产市场重要政策分析 .............................. 13 （一）住房限购政策正在逐步退出 ......................... 13 （二）城市房地产融资协调机制正在加速推进落实 ........... 13 （三）多城推出住房“以旧换新”政策 ..................... 14 （四）住房公积金新政密集出台 ........................... 17 五、房地产市场主要风险情况分析 .......................... 18 （一）个别商业银行房地产行业贷款不良率大幅提升 ......... 18 （二）经营贷违规置换个人住房贷款产生的风险可能会逐渐暴露 ...................................................... 19 （三）房企境内债券违约形势有所放缓 ..................... 21 六、房地产市场及房地产金融运行形势判断 .................. 22 附件：相关指标说明 ...................................... 23 1 一、房地产市场运行形势 （一）住房价格普遍下跌 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年第一季度，70 个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降 2.65%，同比降幅较 2023 年末扩大了 1.77 个百分点；二手住宅销售价格则同比下降 5.90 %，下跌幅度较大，且同比降幅较 2023 年末扩大了 1.83 个百分点（见图 1 左上图）。从住房销售价格的环比走势来看，2024 年第一季度末，70 个大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降 0.30%、0.50%；月度环比跌幅较 2023 年末分别收窄 0.1 和 0.3 个百分点。 分城市层级来看，2024 年第一季度，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.47%，二手住宅销售价格同比下降 7.32%（见图 1 右上图）；二线城市新建商品住宅销售