房地产行业6月份数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2019 年 7 月 15 日 房地产 6 月房地产数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行 热点速评 事件 国家统计局公布 1-6 月房地产销售与开发投资数字。 评论 6 月单月投资、新开工增速小超预期，但累计增速仍处于下行通道，我们预计下半年继续降速。1-6 月房地产开发投资额同比增长 10.9%（1-5 月+11.2%），6 月单月同比增 10.1%，较 5 月小幅攀升 0.6 百分点，但仍低于年初至今平均水平。1-6月新开工面积同比增长 10.1%（1-5 月+10.5%），6 月单月同比增 8.9%，较 5 月扩张 4.9 百分点，但仍是去年下半年以来较低的单月增速水平。土地端，1-6 月土地购置面积同比下滑 27.5%（1-5 月-33%），6 月单月录得 14%的跌幅。往前看，我们认为去年下半年以来的土地市场降温和销售端的下行预示着新开工增速（伴随下半年基数逐步走高）将进一步下行。此外，我们认为土地购置费（分期滞后计入开发投资额）增速将持续下滑，叠加行业融资端的边际收紧或令后续土地成交进一步收缩，下半年投资增速下行仍不可避免。维持全年新开工面积同比增长5%，房地产开发投资额同比增长 8%的预测不变，隐含下半年新开工面积同比小幅增长 1%，房地产开发投资额同比增长 5.5%。 6 月销售面积同比跌幅收窄，好于预期，我们预计下半年跌幅进一步收窄。1-6月全国商品房销售面积同比下跌 1.8%（1-5 月-1.6%），6 月单月在高基数下录得同比下滑 2.2%，较 5 月跌幅收窄 3.3 百分点，好于预期。分城市看，我们监测的样本一二线城市高频数据显示 6 月销售面积同比增长 17%，或是 6 月全国销售超预期主要原因。而我们测算隐含三四线城市销售面积同比下滑 12%，跌幅较上月（-8%）仍有扩大，表明城市间分化仍在加剧。往前看，我们认为下半年销售的分化趋势将延续，其中一二线城市销售端可能保持温和增长态势，而三四线城市销售有望企稳，其跌幅将随着基数降低逐步收窄。全国层面上，我们认为 7 月和8 月销售增速在高基数下仍将录得同比下跌，但 9 月份起可能随着基数降低而显著回升。全年维度上维持全国商品房销售面积同比小幅下滑 1%的预测不变，隐含下半年销售面积同比持平。 房企资金面总体稳健，6 月国内贷款及个人按揭贷款增长显著。1-6 月房企到位资金同比增 7.2%（1-5 月+7.6%），6 月单月增 5.7%（5 月+3.0%），其中国内贷款同比增速达 22.8%（较 5 月继续扩大 7.3 百分点）；个人按揭贷款同比增长 12.4%（较 5 月扩大 6.8 百分点），高于年初至今累计增速，增长显著。 我们覆盖的 A/H 地产股当前分别交易于 7.2/6.8 倍 2019 年预测市盈率，分别处于过去三年估值中枢负一倍标准差以下和中枢附近，估值安全边际较高。近期地产融资环境有所收紧对板块情绪存在一定扰动，但我们提示房地产板块在销售、价格、政策、资金、盈利等方面呈现的相对确定性，建议投资者重视地产股的配置价值。A 股推荐保利、中南、华发，同时建议关注阳光城（未覆盖）；H 股推荐融创、龙湖、碧桂园、奥园、旭辉、美的置业、中海宏洋。 风险 宏观环境不确定性进一步加大，地产行业政策（特别是融资环境）超预期收紧。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 王璞 联系人 SAC 执证编号：S0080117100019 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@cicc.com.cn 孙元祺 联系人 SAC 执证编号：S0080118060056 yuanqi.sun@cicc.com.cn 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2019E 2020E 保利地产-A 跑赢行业 17.38 7.0 6.0 中南建设-A 跑赢行业 11.24 8.0 4.6 华发-A 跑赢行业 11.68 6.0 4.8 融创中国-H 跑赢行业 52.90 5.8 4.7 龙湖集团-H 跑赢行业 38.21 10.3 8.2 碧桂园-H 跑赢行业 15.54 5.6 4.8 中国奥园-H 跑赢行业 13.84 6.4 4.2 旭辉控股集团-H 跑赢行业 6.99 5.7 4.5 美的置业-H 跑赢行业 25.27 5.0 3.9 中国海外宏洋集团-H 跑赢行业 5.22 4.2 3.1 中金一级行业 房地产 相关研究报告 •房地产 | 中金房地产周报#151: 7 月首周销售、推盘环比回落，土地成交转负 (2019.07.08)•房地产 | 融资端政策收紧意在控地价、稳预期(2019.07.11)•房地产 | 中金房地产周报#150：6 月新房销售边际走强，推盘持续放量 (2019.07.02)•房地产 | 5 月房地产数据点评：投资、新开工、销售全面降速 (2019.06.17)•房地产 | 2019 下半年展望与投资策略：把握不确定性中的相对确定性 (2019.06.17)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：2019 年 7 月 15 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 行业指标汇总 图表 1: 房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 2: 分城市房地产行业指标 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右. 资料来源：中指数据库，中金公司研究部 2019年5月单月2019年6月单月2019年5月单月2019年6月单月同比增长同比增长同比增长同比增长（%）（%）（%）（%）房地产开发投资（亿元）46,07511.261,60910.911,85815,5349.510.1其中：住宅33,78016.345,16715.88,85511,38714.914.4房屋施工面积（万平方米）745,2868.8772,2928.822,71727,00610.49.5其中：住宅518,61710.4538,28410.316,78519,66710.68.3房屋新开工面积（万平方米）79,78410.5105,50910.121,23225,7254.08.9其中：住宅59,12511.477,99810.515,79018,8735.17.8土地购置面积（万平方米）5,170-33.28,035-27.51,5882,865-31.8-14.3房屋竣工面积（万平方米）26,707-12.432,426-12.74,1435,719-22.3-14.0其中：住宅18,835-10.922,929-11.72,7954,094-26.4-15.1商品房销售面积（万平方米）55,518-1.675,786-1.813,43320,268-5.5-2.2其中：住宅48,708-0.766,181-1.011,91217,473-3.9-1.8办公楼1,251-12.21,754-10.0306503-11.3-4.2商业营业用房3,293-12.94,61