华润置地(1109.HK)多元布局穿越周期，精益管理提质增效

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告华润置地（1109）公司年报点评2024 年 04 月 01 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]3 月 29 日收盘价（港元）24.7552 周股价波动（港元）20.35-38.05总股本（百万股）7131总市值（亿港元）1765相关研究[Table_ReportInfo]《华润置地（01109.HK）公司深度：全球开发运营龙头，新模式下行业标杆》2024.01.08《华润置地（01109.HK）2023 年中期业绩点评：业绩质量稳步提升，全业态拓展规模》2023.09.21《华润置地（01109.HK）2022 年业绩公告点评：稳健穿越周期，经营提质增效》2023.04.03市场表现[Table_QuoteInfo]恒生指数对比1M2M3M绝对涨幅（%）3.40-6.35-1.62相对涨幅（%）-2.31-7.25-7.39资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001联系人:曾佳敏Tel:(021)23185689Email:zjm14937@haitong.com多元布局穿越周期，精益管理提质增效[Table_Summary]投资要点： 经营业绩稳中有升，股东回报持续增长。2023 年，公司实现营业额 2511.4亿元，同比+21.3%；归母净利润 313.7 亿元，同比+11.7%。截至 2023 年12 月 31 日，公司综合毛利率 25.2%，同比-1.0 个百分点；连同已付中期股息及建议末期股息，全年每股股息将为人民币 1.441 元，同比+2.9%。 开发销售型业务稳居行业第一梯队。2023 年，公司实现签约额 3070.3 亿元，同比+1.9%，行业排名稳居第四。公司坚持战略引领投资、量入为出，以现金流安全为第一原则，年内新获取项目 68 个，一、二线城市投资占比 92.8%，落子香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作范例。截至 2023 年 12 月 31 日，公司土地储备总面积约 6249.7 万平方米，其中开发物业土储 5245.3 万平方米，一、二线城市占比达 73%。 经营性不动产业务行业领导地位进一步巩固。2023 年，公司购物中心营业额达 178.5 亿元，同比+29.7%，旗下 76 座在营购物中心实现零售额 1638.7 亿元，同比+44.2%，61 座购物中心零售额排名当地前三；10 座购物中心如期高品质开业，平均出租率达 96.2%。年内，公司新获取高能级购物中心 8 座，位于北京、上海、广州、南京、武汉、三亚等重点城市，实现在核心城市商业战略布局的重点突破。 资产管理规模持续提升，商业 REITs 平台完成搭建。截至 2023 年末，公司资产管理规模达 4274.6 亿元，同比+19.2%，其中购物中心占比达 63.3%。华夏华润商业 REIT（180601.SZ）成功于 2024 年 3 月 14 日在深圳交易所挂牌上市，募集资金近人民币 70 亿元，完成商业 REITs 平台搭建，实现了投融建管退闭环体系，为逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。 现金流充足，财务保持弹性。截至 2023 年 12 月 31 日，公司在手现金 1143亿元，同比+17.3%；总有息负债率及净有息负债率分别降至 38.4%和 32.6%的行业低位，三道红线保持绿档，加权融资成本 3.56%，创近十年新低。我们认为公司经营性现金流充足，资产负债表稳健，年内主动控制融资规模增长，量入为出，已经实现内生良性发展。 投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司属央地龙头地产，利润增长稳健有序，我们认为企业商住结合和城市综合开发模式，符合房地产行业新模式发展方向，给予公司 2024 年 EPS 为人民币 4.75 元，10-11 倍 PE 估值，对应市值区间为 3700-4070 亿港元，对应合理价值区间为每股 51.89-57.08港元。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。主要财务数据及预测资料来源：公司 2022 年年报、2023 年年度业绩公告，海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202220232024E2025E2026E营业收入（百万元）208045251137286429326082379799（+/-）YoY（%）-2.2%21.3%14.1%13.8%16.5%净利润（百万元）2809231365338813830643652（+/-）YoY（%）-13.30%11.7%8.0%13.1%14.0%全面摊薄 EPS（元）3.944.404.755.376.12毛利率（%）26.22%25.15%24.07%24.15%24.43%净资产收益率（%）11.51%11.84%11.69%11.67%11.74%公司研究·华润置地（1109）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明事件：华润置地发布 2023 年年度业绩公告点评：公司 2023 年年度业绩情况经营业绩稳中有升，股东回报持续增长。2023 年，公司实现营业额 2511.4 亿元，同比+21.3%；归母净利润 313.7 亿元，同比+11.7%，这主要得益于公司业务规模的稳步增长，运营效率的不断提升与盈利结构的持续改善，以及于年内完成折价收购华夏幸福基业股份有限公司的若干项目带来的收益贡献。具体来看，公司开发销售型业务贡献营业额 2120.8 亿元，同比+20.4%，占总营业额 84.4%；经常性业务贡献营业额 390.6 亿元，同比+26.4%，占总营业额 15.6%。截至 2023 年12 月 31 日，公司综合毛利率为 25.2%，同比-1.0 个百分点；连同已付中期股息及建议末期股息，全年每股股息将为人民币 1.441 元，同比+2.9%。图 1 公司 2020-23 年营业额和归母净利润（人民币十亿元）资料来源：公司 2023 年年度业绩推介材料，海通证券研究所图 2 公司 2020-23 年毛利率和归母净利率情况资料来源：公司 2023 年年度业绩推介材料，海通证券研究所图 3 公司 2023 年营业额收入构成情况资料来源：公司 2023 年年度业绩公告，海通证券研究所图 4 公司 2020-23 年股息情况（人民币元）资料来源：公司 2023 年年度业绩推介材料，海通证券研究所图 5 公司 2020-23 年开发销售型业务签约面积及均价资料来源：公司 2023 年年度业绩推介材料，海通证券研究所图 6 公司 2020-23 年开发销售型业务结算毛利率情况资料来源：公司 2023 年年度业绩推介材料，海通证券研究所公司研究·华润置地（1109）3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明分项业务看，1）开发销售型业务：核心竞争力显著提升，稳居行业第一梯队。2