房地产行业周报：万科业绩下滑，力求安全平稳过渡

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 本周市场回顾。第 13 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-1.5%。沪深 300 指数报收 3537.48，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收 1818.20，周度涨幅为-2.7%；房地产指数（申万）报收1994.80，周度涨幅为-1.7%。 ⚫ 全国性政策方面。中国人民银行行长潘功胜：房地产已出现一些积极信号，市场波动对金融体系影响有限。地方政策方面。北京、广州计划推进城中村改造。云南西双版纳、哈尔滨、浙江台州、秦皇岛、青岛、福州等地调整公积金贷款制度。北京住建委废止“离异 3 年内不得京内购房”文件。广州发布“三旧”改造实施办法配套文件，《广州市城中村改造条例》批准通过 。辽宁锦州春季购房节可享受购房契税补贴政策。青岛发布房地产平稳健康发展政策。 ⚫ 本周新房和二手房销售量较第 12 周增加。第 13 周 44 大城市新房销售为 3.3 万套，较第 12 周增加 35.3%；21 大城市二手房销售 2.2 万套，较第 12 周增加 5.3%。一线城市新房、二手房交易较第 12 周分别增加 53.8%、增加 8.8%；二线城市新房、二手房交易较第 12 周分别增加 37.8%、增加 4.9%。库存量和库销比均较第 12 周下降。截至第 13 周，18 大城市库存为 106.9 万套，较第 12 周下降 0.5 万套；库销比为 25.4 个月，较第 12 周下降 0.7 个月。本周土地市场活跃度较第 12 周下降。第13 周 36 大城市市本级合计成交土地 14 块。土地出让金减少。2024 年第 13 周 36大城市市本级土地出让金为 143.8 亿元，较第 12 周减少 16.2 亿元。平均溢价率上升。2024 年第 13 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 10.7%，较第 12 周增加2.1pct。36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 1 块。 ⚫ 重点公司公告。万科、融创服务、旭辉控股等 30 余家房企发布年报或业绩公告。其中，大型房企如万科营收 4657.4 亿，剔除预收房款的资产负债率为 65.5%，连续 5年保持下降；新城控股营收 1192 亿，回款金额 812 亿元，回款率 107%，回款率位居行业前列；旭辉控股营收 718.33 亿，2023 年交付建筑面积约 442.72 万平方米的物业，按年上升 49.0%；融创中国营收 1542.3 亿，公司拥有人应占亏损约为人民币79.7 亿元，亏损大幅减少了约 71.2%。中国恒大撤回此前向美国法院提出的债务重组申请。碧桂园宣布延迟发布业绩公告。 ⚫ 23 年万科业绩下滑，销售端跑赢大势，经营业务稳健增长，力求平稳渡过模式转型。3 月 28 日万科发布 2023 年度报告，23 年实现营收 4657.39 亿元，同比下降7.6%；归母净利润 121.63 亿元，同比下降 46.4%。净利润下降的主要原因为 1）行业销售端承压，公司开发业务结算规模和结算毛利率下降 2）部分开发项目计提了减值。23 年公司合同销售金额达到 3761 亿元，位居行业第二。23 年全年房地产整体销售规模收缩明显，从销售金额来看，百强房企同比下跌 17.7%、前五房企下跌11.8%，在行业下行期万科销售端不可避免承压，合同销售额同比下滑 9.8%，但其降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。同时，万科经营业务稳健增长，其中物业营收同比增长 10.2%，蝶城战略取得成效，带动住宅物业毛利率提升3.5pct。公司面对利润承压，资金存量、现金短债比等指标下行压力，提出主要从三方面发力以平稳过渡：1.确保安全底线：通过大宗资产、股权交易等手段增厚安全垫，24 年交易回款不低于 300 亿；2.降杠杆：24-25 年削减付息债务 1000 亿以上 3.坚持开发业务可持续内生发展。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2024 年 04 月 01 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 二手房延续以价换量 2024-03-24 “以价换量”等因素带动二手市场成交量提升 2024-03-18 行业深度调整，央国企有望穿越周期：央国企改革专题研究 2024-03-17 万科业绩下滑，力求安全平稳过渡 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 万科业绩下滑，力求安全平稳过渡 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1.第 13 周市场行情回顾（2024.03.23~2023.03.29） ..................................... 4 1.1 第 13 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 13 周地产板块个股表现............................................................................................ 4 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.23~2023.03.29） ....................................... 4 2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市周度数据回顾 ............................................................................... 6 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 8 2.4 重点公司一周要闻回顾 ...........................................................................