房地产行业1-2月月报：投资销售两端开年走弱，供需两端仍需政策呵护

行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 3 月 18 日 投资销售两端开年走弱，供需两端仍需政策呵护 看好 ——房地产 1-2 月月报 相关研究 "杭州全面取消二手房限购，上海取消住宅 7090 政策 -地产及物管行业周报（2024/03/09-2024/03/15）" 2024年 3 月 17 日 "强调好房子满足多样化改需，房地产还有很大潜力和空间-地产及物管行业周 报 （ 2024/03/02-2024/03/08 ） " 2024 年 3 月 10 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  1-2 月投资端仍较弱，投资降幅收窄、开工降幅扩大、竣工转负。24 年 1-2 月来看，投资同比-9.0%（计算值-13.4%），较 12 月单月+3.5pct；新开工同比-29.7%（计算值-30.5%），较 12 月单月-19.4pct；施工同比-11.0%（计算值-11.1%）；竣工同比-20.2%（计算值-21.1%），较 12 月单月-35.5pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于 23 年基数进行了调减，经计算 23 年前 2 月房地产开发投资数值下调了 4.8%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2024 年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%，下调竣工同比-14.3%（原预测值为同比-8.1%）。  1-2 月销售端仍较弱，销售面积同比-21%、销售金额同比-29%。24 年 1-2 月来看，销售面积同比-20.5%（计算值-24.9%），较 12 月单月-7.8pct；销售金额同比-29.3%（计算值-31.6%），较 12 月单月-12.2pct；销售均价同比-11.1%（计算值-9.0%），较 12 月单月-6.1pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，统计局数据对于 23 年基数进行了调减，经计算 23 年前 2 月商品房销售面积数值下调了 5.5%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们下调 2024 年预测：销售面积同比-5.1%、销售金额同比-4.2%、销售均价同比+1.0%（原预测值：销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%）。  1-2 月资金端再走弱，国内贷款维持低位，自筹资金、销售回款降幅扩大。24 年 1-2 月来看，资金来源同比-24.1%（计算值-24.1%），较前值-8.3pct；其中，国内贷款同比-10.3%（计算值-9.9%），较前值+0.6pct；自筹资金同比-15.2%（计算值-15.3%），较前值-12.2pct；定金及预收款同比-34.8%（计算值-34.9%），较前值-13.3pct；个人按揭贷款同比-36.6%（计算值-36.6%），较前值-16.0pct。1-2 月资金来源同比降幅较 12 月收窄，其中，融资资金中，国内贷款降幅收窄、自筹资金降幅扩大，销售回款降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：投资销售两端开年走弱，供需两端仍需政策呵护，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科 A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，三大工程推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 业及产业 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：1-2 月投资端仍较弱，投资降幅收窄、开工降幅扩大、竣工转负 据统计局数据，2024 年 1-2 月，全国完成房地产开发投资 11,842 亿元，同比增长-9%，较 2023 年上升 0.6pct。其中，1-2 月商品房投资增速-9%，较 12 月上升 3.5pct。住宅方面，1-2 月，住宅投资 8,823 亿元，同比增长-9.7%，较 2023 年下降 0.4pct，占房地产开发投资的比重为 74.5%，较 2023 年下降 1.1pct，其中，1-2 月住宅投资增速-9.7%，较 12 月上升 4.1pct。 分区域来看，1-2 月房地产开发投资东部地区同比-5.6%（较前值-0.3pct）、中部地区同比-10.7%（较前值-1.2pct）、西部地区同比-19%（较前值+0.6pct）、东北地区同比-19.1%（较前值+5.4pct）。 注：统计局对 2023 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2023 年 1-2 月房地产开发投资数值下调了 4.8%，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 0.8%、10.6%、12.3%和 0%。 具体而言，2024 年 1-2 月房地产开发投资累计同比公布值为-9.0%，而计算值为-13.4%，其中影 响较 大的 中部 地区 （公 布值-10.7%VS 计算值-20.2%） 和西部 地区 （公 布值-19.0%VS 计算值-29.0%）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 10 页