房地产行业统计局24年1-2月数据点评：基数效应影响感知，投资开工压力持续

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 03 月 24 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:3 月过半，小阳春表现如何？》 2024-03-17 2 《房地产-行业点评:把握时机，精准发力——杭州二手房限购取消点评》 2024-03-15 3 《房地产-行业研究周报:“两会”房 地产定调如何解读？》 2024-03-10 行业走势图 基数效应影响感知，投资开工压力持续 ——统计局 24 年 1-2 月数据点评 行业追踪（2024.3.16-2024.3.22） 基数效应影响感知，价格压力较大 3 月 18 日，国家统计局发布 2024 年 1-2 月全国房地产市场基本情况。2024 年1-2 月，新建商品房销售面积 11369 万平方米，同比下降 20.5%。24 年前 2 月商品房销售面积是除 20 年疫情影响外近 8 年的新低，验证了市场的低温体感。但同时，20-23 年疫情影响带来的需求释放错配，也会扰乱市场对全年需求的判断，如今年 2-4月会持续受到 23 年高基数影响。故可抛开同比，从季节性角度计算：20-23年，前两月销售面积成交占全年比分别为 4.8%、9.7%、11.6%、13.5%，而回溯20 年疫情爆发前年份的成交结构，13-19 年前两月成交占全年比重在 7-8%之间。 23 年前两月成交占比明显异常，其原因一方面是来自于 22 年底的需求腾挪，另一方面源于下半年基本面再次走弱。我们认为，当前持续宽松的政策导向下，24 年市场预期出现类似 23 下半年的再次下滑的概率相对较低。故可剔除异常值后，进行类比假设：1）悲观情况下，若今年前两月成交占比接近历史最高的 22 年的 11.6%，则 24 全年销售面积预计同比-12.0%；2）中性假设下，若今年前两月成交占比接近 21、22 年的均值 10.6%，则 24 全年销售面同比-4.2%；3）乐观假设下，若今年前两月成交占比接近 21 年的 9.7%，则 24 全年销售面同比+5.1%。 投资、开工压力或持续，竣工转入负区间 2024 年 1-2 月，全国房地产开发投资 11842 亿元，同比下降 9.0%。2024 年 1-2月，房地产开发企业房屋施工面积 666902 万平方米，同比下降 11.0%。房屋新开工面积 9429 万平方米，下降 29.7%。房屋竣工面积 10395 万平方米，下降 20.2%。24 年前 2 月开发投资降幅较 23 年末收窄 0.6pct，绝对水平接近 2018 年-2019年同期，但离企稳回升仍有较大距离，且其对开工端影响继续显现，前 2 月新开工面积同比降幅较 23 年末扩大 9.3pct、较 23 年同期扩大 20.3 个 pct。前两月竣工端同比由正转负，21 年后开工下滑影响开始体现。 我们认为，后续投资、开工压力或仍有加剧的可能，销售体量下滑和结构分化对房企投资、开工决策的影响可能在扩大化，体现为大型房企投资范围、力度的收缩，同时城投托底拿地而开工意愿低的影响或继续体现。竣工端，白名单、保交楼等政策支持下年内累计降幅或逐步收窄。 销售回款拖累到位资金 24 年 1-2 月份，房地产开发企业到位资金 16193 亿元，同比下降 24.1%。其中，国内贷款 3144 亿元，下降 10.3%；利用外资 5 亿元，增长 7.4%；自筹资金 5374亿元，下降 15.2%；定金及预收款 4630 亿元，下降 34.8%；个人按揭贷款 2214亿元，下降 36.6%。 从资金端看，开发资金下滑压力加大，销售回款相关的定金及预收款及按揭贷款是主要拖累项，待基数效应缓解后，开发资金累计同比或伴随销售额同步修复，国内贷款虽继续同比下滑，但预计可维持稳定水平，未来融资支持政策下具备回升空间。 3 月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交 316 万平，月度同比-49.08%，相较上月改善 10.03pct；累计库存 15167 万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交196 万平，月度同比-27.11%，相较上月改善 18.87pct。3 月 11 日-3 月 17 日，土地市场本周成交建面 2228 万平，滚动 12 周同比-10.43%；成交总额 195 亿元，滚动 12 周同比 2.21%；全国平均溢价率 2.12%，滚动 12 周同比-0.59pct。 本周申万房地产指数-1.33%，较上周下跌 5.80pct，涨幅排名 26/31，跑输沪深300 指数 0.63pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-3.31%，较上周下降7.43pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数 1.99pct；克而瑞内房股领先指数为-3.29%，较上周下跌 9.09pct。 投资建议：需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -36%-30%-24%-18%-12%-6%0%2023-032023-072023-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 基数效应影响感知，投资开工压力持续——统计局 24 年 1-2 月数据点评 ...................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 7 2. 政策与成交概览..................................................................................................................................... 8 2.1. 政策梳理 .........................