宏观报告：美国房地产市场的五大特点

宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 宏观报告 证券研究报告 2024 年 03 月 19 日 作者 宋雪涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517090003 songxuetao@tfzq.com 相关报告 1 《宏观报告：宏观-从出口份额看中国制造竞争力变化》 2024-03-17 2 《宏观报告：宏观-金融数据中的几点信息》 2024-03-17 3 《宏观报告：宏观-价格战对物价水 平的影响》 2024-03-13 美国房地产市场的五大特点 2023 年以来，美国地产市场表现出较强韧性：整体价格保持高位震荡，抵押贷款违约率并未大幅上升。 2024 年美国货币政策路径变化依然扑朔迷离，如果演进中的地产周期推动价格反弹，美联储的降息预期可能进一步推迟；而走向尾声的去库周期亦会在地产周期的带动下刺激地产后周期商品补库，加速中国相关出口的改善。 当前美国地产呈现出五大特点： 第一个特点：地产销售分化，新屋销售稳步回升，成屋销售仍在探底。 第二个特点：整体房屋供给仍紧，房屋空置率处历史低位。 第三个特点：租金调整幅度有限，整体租售回报率有所增加。 第四个特点：月均还款中位数快速上行，全款购房人数增加，但违约率保持稳定。 第五个特点：独栋住宅（single-family）与多户住宅（multiple-family）的开工数明显分化。 总的来看，美国房地产市场已经较早在加息周期中完成了衰退，不仅没有出现房地产危机，反而在高利率背景下展现出了韧性。 由于整体供给偏紧，较低的空置率、提升的租金回报率以及回落的利率水平，都会成为房价反弹的动力。 房价反弹又会推动美国核心通胀的反弹，从而延缓美联储货币政策宽松的节奏。 风险提示：美国房地产抵押贷款质量迅速恶化；美国就业超预期下行；美国大型建筑商流动性风险。 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 2023 年以来，美国地产市场表现出较强韧性：整体价格保持高位震荡，抵押贷款违约率并未大幅上升。 2024 年美国货币政策路径变化依然扑朔迷离，如果演进中的地产周期推动价格反弹，美联储的降息预期可能进一步推迟；而走向尾声的去库周期亦会在地产周期的带动下刺激地产后周期商品补库，加速中国相关出口的改善。 图 1：美国新屋与成屋平均售价保持高位震荡 资料来源：Wind，天风证券研究所 因此，我们认为厘清当前美国房地产市场现状十分重要。 总的来说，当前美国房地产市场呈现出五大特点： 第一个特点：地产销售分化，新屋销售稳步回升，成屋销售仍在探底。 在快速加息的压制下，新屋和成屋销售共同下行至 2022 年底。随后开始分化，新屋销售稳步回升，成屋销售持续探底。 图 2：美国新屋与成屋销售出现分化 资料来源：Wind，天风证券研究所 20406080100120140160300350400450500550600650700750199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024成屋销量(万套)新屋销量(万套，右轴)100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0002010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-01新屋售价:中位数(美元)成屋售价:中位数(美元) 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 我们认为分化走势背后有两个原因： 首先，开始加息后，新屋开发商流动性压力增大。为了尽早的回收资金，开发商以提供暂时性利率买断(Temporary Rate Buydown)的形式对新屋利率优惠。 根据房地美的估算，暂时性买断占比从 2022 年下半年起迅速上升，新屋利率低于成屋利率约 0.6pp（最近数据截止于 2023 年 6 月）；且大型建筑商提供的利率优惠更高。 图 3：暂时性买断占比自 2022 年下半年起迅速上升 资料来源：房地美，天风证券研究所 图 4：美国新屋利率明显低于成屋利率 资料来源：AEI，天风证券研究所 其次，疫情初期大量业主再融资锁定了十分低的房贷利率，购房者被迫转向新屋市场。 总的来看，2020Q2 至 2021Q4 美国经历了 2003 年以来最大的再融资潮，大约 1400 万份房贷在此期间进行了再融资，其中约 64%是利率再融资，36%是现金再融资。 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2020Q4 美国 30 年期抵押贷款利率平均为 2.76%，是有史以来最低水平。 如此急而多的再融资将美国存量房贷利率从疫情前的 4.3%拉至最低约 3.5%，截止 2023Q3也仅为 3.8%。其中，约 28.1%的房贷利率低于 3%。房贷利率高于 4%（薪资增速）的占比为仅 34.6%，远低 2013-2019 年 61.8%的平均水平。 图 5：美国存量房贷利率依然低于疫情前水平 资料来源：FHFA，天风证券研究所 而从 2020Q1 到 2023Q2，通过房贷现金再融资的方式，美国居民部门共获得了约 3000亿美元的现金流。这些现金再融资也明显压制了成屋供给意愿。 图 6：通过现金再融资，美国居民部门获得了约 3000 亿美元现金流 资料来源：纽约联储，天风证券研究所 第二个特点：整体房屋供给仍紧，房屋空置率处相对低位。 3.833.544.555.501020304050607080901002013Q32014Q42016Q12017Q22018Q32019Q42021Q12022Q22023Q3<3%3% - 4%4% - 5%5% - 6%>6%美国平均存量房贷利率(右轴) 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 当前美国地产供给依然偏紧，Realtor.com 显示总挂牌数为 100 万套，仅为 2017-2019年的 70%左右，且自住房屋空置率与租赁房屋空置率也处于相对低位。 整体库存周期在 4.1 个月，但新屋与成屋的库存周期也出现分化。新屋库销比自 2023 年中以来持续走高，2024 年 1 月录得 8.3 个月，已经高于疫情前水平。而成屋库销比仅为 3个月，进一步反映出成屋供给尤其空缺。 图 7：美国房屋空置率处相对低位 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 8：新屋库销比有所提升，成屋库存依旧紧张 资料来