房地产行业报告：3月过半，小阳春表现如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 03 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:把握时机，精准发力——杭州二手房限购取消点评》 2024-03-15 2 《房地产-行业研究周报:“两会”房地产定调如何解读？》 2024-03-10 3 《房地产-行业深度研究:保障房：新 模式、新思路、新使命》 2024-03-07 行业走势图 3 月过半，小阳春表现如何？ 行业追踪（2024.3.9-2024.3.15） 网签数据：二手热度回升，新房缩量延续 从 周 度 环 比 看 ， 60城 新 房 成 交 量 节 后 第 二 / 三 / 四 周 环 比 增 速 为111.27%/-19.42%/2.11% ； 17 城 二 手 房 成 交 量 节 后 第 二 / 三 / 四 周 环 比 增 速 为32.25%/13.43%/11.25%。二手房复苏表现好于新房，目前持续性良好。对比往年看，60 城新房节后四周累计成交量较 21/22/23 年同期-65.46%/-43.61%/-38.78%，17 城二手房节后四周累计成交量较 21/22/23 年同期分别-21.89%/42.12%/-9.17%。新房缩量趋势不减，二手房下滑幅度不大。对比往月看，60 城新房 3 月前二周累计成交量较23 年 11 月/12 月/24 年 1 月同期分别-23.15%/-32.12%/-29.86%，17 城二手房 3 月前二周累计成交量较 23 年 11 月/12 月/24 年 1 月同期分别-10.32%/-7.19%/2.05%。新房、二手房均低于去年四季度水平。 整体来看，新房未见明显复苏，前期一线政策放松、LPR 下调等刺激效果尚不显著；二手房热度回暖趋势仍在逐步确立，或与 1）二手价格此前降幅大、性价比提升；2）市场热度回升，把握时机“以价换量”；3）交易环节税费利好政策影响；4）学区需求等因素有关。预计 3 月基本面继续下行的风险不大，二手房市场热度短期或仍将延续。 城市表现：二手修复动能较去年减弱，深圳表现良好 一线城市中深圳节后二手市场回暖较明显。根据深房中协统计，节后三周深圳二手房成交分别录得 951/1085/1094 套，周度成交呈现四连升，预期月成交超 4000 套水平，达阶段性高点，主要或与价格调整逐渐到位、前期普宅标准调整、降首付等政策效应显现有关。其他城市中，如成都节后成交修复较快，但仍限于个别城市，根据 CRIC 数据，截至 24 年第 10 周，14 个重点监测城市二手房成交面积为 122 万平方米，环比由升转降，同比降幅达 42%，累计同比下降 14%，跌幅进一步走阔。对比去年同期小阳春，14城二手房跌幅大多在 3 成以上，北京、厦门等腰斩，即较去年二手市场提供的修复动能在减弱。 客观压力：二手“以价换量”影响新房市场 根据中指数据，以春节日为基点，截至 24 年 3 月 14 日，节后 33 天样本 6 城“新房+二手房”累计成交量较 22/23 年同期为-24.48%/-45.41%；其中，新房累计成交量较22/23 年 同 期 分 别 -51.70%/-53.75% ， 二 手 房 累 计 成 交 量 较 22/23 年 同 期 分 别60.63%/-33.49%。 我们认为，新房、二手房合计降幅仍较大反映市场客观压力仍存。二手成交回暖传递积极信号，但仍更多倚靠“以价换量”，或存在 1）继续挤压新房成交份额，影响全年商品房销售规模；2）类似去年的季节性释放后的自然回落；3）抛压加大加剧看跌预期；4）降价传导至新房市场、开发商压力提升、波及利润等潜在影响。价格预期修正带来的基本面量能回升开始阶段性、结构性微现，但距离趋势性企稳仍有距离，我们对短周期基本面拐点的判断仍较谨慎，若回落再发生，需求侧继续存在政策宽松超预期的可能。 3 月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交 232 万平，月度同比-51.38%，相较上月改善 7.73pct；累计库存 15077万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交 173 万平，月度同比-27.95%，相较上月改善 18.03pct。3 月 4 日-3 月 10 日，土地市场成交建面 2812万平，滚动 12 周同比-5.3%；成交总额 267 亿元，滚动 12 周同比 16.84%；全国平均溢价率 1.64%，滚动 12 周同比-0.42pct。 本周申万房地产指数+4.47%，较上周提升 9.00pct，涨幅排名 10/31，领先沪深 300 指数 3.77pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+4.11%，较上周提升 7.43pct，涨幅排序 4/11，领先恒生指数 1.87pct；克而瑞内房股领先指数为 5.80%，较上周提升11.70pct。 投资建议：需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -37%-31%-25%-19%-13%-7%-1%2023-032023-072023-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 三月过半，“小阳春”表现如何？ ................................................................................................. 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 6 2. 政策与成交概览.....................................................................................