宏观报告：地产企稳的标志

宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 宏观报告 证券研究报告 2024 年 03 月 07 日 作者 宋雪涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517090003 songxuetao@tfzq.com 相关报告 1 《宏观报告：宏观-“全球选举年”的不确定性》 2024-03-06 2 《宏观报告：宏观-年初经济怎么看》 2024-03-05 3 《宏观报告：宏观报告-2024 年《政府工作报告》的十大重点》 2024-03- 05 地产企稳的标志 房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经济转型是否成功或者结束的标志之一。 我们认为，当三个指标出现拐点的时候，就可以判断房地产相对企稳： 第一，地产销售面积企稳，就像股票成交量企稳一样。 第二，租售比与 30 年期国债拉平，就像观察股票时，股息比债息达到相对便宜的水平。 第三，房价回到泡沫化倾向产生之前的水平，类似股价把泡沫形成以后的水平跌完，抛压基本出清。 风险提示：房地产价格下行超预期；房地产调控政策存在不确定性。 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 房子需要人购买，人需要有现实收入来还房贷，因此地产与人的收入预期有关，收入预期决定了首付比例和需要加的杠杆。房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经济转型是否成功或者结束的标志之一。 例如地产销售面积的下降，会对经济造成拖累，包括相关产业和房地产企业的收入。房地产企业的收入既影响地方政府的财政收入，又会影响房地产投资、地方政府的基建投资和整个固定资产投资。 图 1：近两年商品房销售面积明显下降 资料来源：Wind，天风证券研究所 我们应该如何观察房地产是否企稳？ 第一个指标是房地产销售面积是否走平或者出现环比上的可持续回升，无论是周度，还是月度、季度和年度的水平。 第二个指标是价格，房价与房租有很大关系。如果将房地产视为投资品，那么随着估值的上涨，成长性就变得尤为重要。投资时，房租是房子带来的内在回报，类似于 EPS 之于股票。我们要观察房价是否合理，房租是一个重要参考。有一个指标是租售比，即房租比房价，反映租房的年化收益率，可以与国债利率进行比较。当我们关注股票是否昂贵时，可以用股票的股息率去比 10 年期国债，所以当我们衡量房子是否昂贵时，也可以用房子的租售比去比 30 年期国债。因为房贷期限大约是 30 年，所以如果租售比与 30 年期国债利率基本相当，说明房子的价格或许已经到了内在价值水平附近。 图 2：中国一线城市租售比及 30 年国债到期收益率 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 资料来源：Wind，天风证券研究所 第三个指标是房价本身。从新增城镇人口的趋势来看，2016 年是房地产自然周期的顶部。但 2015 年我国实施了棚改货币化，加上广义财政的扩张，共同导致了房地产泡沫化倾向的产生。无论是房价还是房地产销售面积，在 2016 年之后都出现了与新增城镇人口相背离的快速上涨趋势。我们认为，2021 年年中以来的价格下跌，就是消化房地产泡沫化倾向的外在体现。 图 3：新增城镇人口及商品房销售面积 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 4：新增城镇人口及一线城市二手房价格指数 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 资料来源：Wind，天风证券研究所 我们认为，当以上三个指标出现拐点的时候，就可以判断房地产相对企稳： 第一，地产销售面积企稳，就像股票成交量企稳一样。 第二，租售比与 30 年期国债拉平，就像观察股票时，股息比债息达到相对便宜的水平。 第三，房价回到泡沫化倾向产生之前的水平，类似股价把泡沫形成以后的水平跌完，抛压基本出清。 宏观报告 | 宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益 20%以上 增持 预期股价相对收益 10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅 5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 海口 上海 深圳 北