房地产行业24年2月百强房企销售点评：基数影响渐现，下行压力不减

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 03 月 03 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:如何看待当前时点物业股的配置价值？》 2024-02-27 2 《房地产-行业研究周报:增量政策预期空间打开，关注价格信号积极变化》 2024-02-26 3 《房地产-行业点评:LRP 下调幅度超预期，供需“组合拳”加码稳地产 ——5 年期 LPR 下调点评》 2024-02-20 行业走势图 基数影响渐现，下行压力不减 ——24 年 2 月百强房企销售点评 行业追踪（2024.2.24-2024.3.1） 剔除春节影响后，2 月百强日均销售降幅仍近 4 成 24 年 2 月，百强房企单月销售金额环比下降 19.9%，同比-60.5%，同比增速较 1 月降低 23.1pct；1-2 月累计销售金额同比-48.9%，增速较 1-2 月下降 11.6pct。百强房企单月销售金额中 20 家环比增长，较 1 月增加 7 家，4 家同比增长，较 1 月减少 6 家。 2 月百强房企销售同比降幅扩大，市场仍在低位运行，我们认为主要或与 1）春节错位，基数较高；2）23 年同期市场需求放量，基数较高；3）低市场预期下返乡春节置业潮不再，居民假期出游行增加，削减看房购房行为；4）市场信心恢复及前期政策效力弱于预期；5）收入和房价预期仍存在不确定性等因素有关。剔除春节错位影响后，2 月百强房企日均销售额为 196.72 亿元，较 23 年 2 月日均仍下滑 38.51%。 各性质房企销售普降，区域型房企抗跌韧性相对更好 24 年 2 月，TOP20 房企中单月销售额均同比下降，15 家房企降幅超 50%，12 家房企降幅超过 60%；其中碧桂园降幅最大，同比-84.4%。TOP50 房企中，单月销售额同比增速前五房企分别为合生创展(103.3%)、中国恒大(83.1%)、国贸地产(-3.4%)、邦泰集团(-7.4%)、中建东孚(-28.9%)。 分类型来看，1）地方国企方面，2 月单月销售金额同比-63.0%，较上月-36pct，建发/ 越 秀 / 华 发 2 月 单 月 分 别 同 比 -34.6%/-56.4%/-54.0% ， 较 上 月 分 别 同 比-12pct/-10pct/-29pct。2）央企方面，2 月单月同比-64.5%，较上月-37pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂 2 月同比-43.5%/-53.1%/-45.2%/-48.5%/-56.0%，较上月分别-12pct/-37pct/-21pct/-20pct/-20pct。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城/滨江 2 月单月分别同比-41.5%/-55.2%/-55.8%/-43.4%/-30.6%，较上月分别-11pct/-27pct/-16pct/-8pct/17pct。 2 月各性质房企销售同比均有较大程度下滑，滨江/建发/绿城销售韧性较好，降幅低于 5成，同时销售排名提升较大，分列 6/7/8 位，较 23 年提升 16/14/5 位，主要或与房企深耕区域垂直、部分城市热度更好有关。 3 月基数压力仍存，关注“两会”房地产定调 当前时点基本面产生边际变化的诱因可能是，政策叠加效应下的脉冲放量和价格止跌对情绪、预期的稳定。伴随 24 年以来核心城市限购松绑、LPR 超预期下调，前期政策效力释放叠加传统小阳春或带动销售环比改善，但考虑目前高频数据放量仍不明显，且去年 3-5 月基数较高，我们预计 3 月百强房企销售同比降幅仍具下行压力。 近期，政策端“稳地产”诉求明显，若市场表现继续低于预期，不排除需求政策宽松力度加大、拖底基本面可能，建议重点关注“两会”对全年地产政策定调，我们对后续政策出台力度和空间均持中性乐观态度。 2 月新房同比降幅超 6 成，二手房同比降幅超 5 成 新房市场本周成交 278 万平，月度同比-62.85%，相较上月下降 65.87pct；累计库存16216 万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 137 万平，月度同比-52.20%，相较上月下降 126.77pct。2 月 19 日-2 月 25 日，土地市场成交建面2577 万平，滚动 12 周同比-11.2%；成交总额 345 亿元，滚动 12 周同比 5.02%；全国平均溢价率 4.18%，滚动 12 周同比-0.35pct。 本周申万房地产指数-0.72%，较上周下跌 5.21pct，涨幅排名 27/31，跑输沪深 300指数 2.09pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-2.37%，较上周下降 5.47pct，涨幅排序 9/11，跑输恒生指数 1.56pct；克而瑞内房股领先指数为-5.49%，较上周下跌 9.27pct。 投资建议：需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -39%-33%-27%-21%-15%-9%-3%2023-022023-062023-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 基数影响渐现，下行压力不减——24 年 2 月百强房企销售点评 ....................................... 3 1.1. 投资建议 ............................................................................................................................................ 6 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 6 2.1. 政策梳理 ................