2024年商业地产行业展望：强基固本 向新而生

i调整方向、强化基础，全球房地产行业向新而生2024年商业地产行业展望：强基固本 向新而生德勤金融服务业研究中心目录02 . . . 主要观点03 . . .重新稳固发展基础04 . . .经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出07 . . .市场预期发生结构性变化16 . . .制定可持续发展战略，推进低碳转型20 . . .厘清税惠政策，实现利润提升23 . . .混合办公与运营转型28 . . .提高房地产行业技术能力32 . . .为未来商业地产奠定坚实基础33 . . . 尾注主要观点 多数受访者将减少开支作为当务之急；营收预期降至2018年调研开始以来最低水平。员工和办公空间开支缩减是首要举措。 受访者指出，房地产基本面中最为疲弱的指标当属资本成本和资本可用性。约半数受访者预计资本成本（50%）和资本可用性（49%）将在2024年进一步恶化，2023调研持此观点的受访者占比分别为38%和40%。 许多房地产公司在环境、社会和公司治理（ESG）合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准所需数据、流程和内部控制措施。 为化解技术债务，房地产公司应大力提升技术能力。61%的受访者坦言公司核心技术基础设施仍依赖传统系统，但近半数受访者亦表示正着力推进系统现代化改造。 多数受访者计划通过外包提升效率。主要目标在于借助外包获得技术能力以期优化流程并提升运营敏捷性和韧性。2重新稳固发展基础各位同仁：展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。新冠疫情后，人们工作方式和办公模式发生深刻变化，加之地缘政治局势难料、金融市场动荡等因素，2024年对于房地产企业的恢复和重振至关重要。市场对于房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式，积极寻求新发展。未来12至18个月非常重要。为重新定位，房地产公司需在厘清关键事项的同时重新调整战略，而这需要与以往截然不同的行动方针。2024年的商业地产展望旨在帮助领导者强基固本，向新而生。本文中，我们针对提升业务效率和可持续发展为领导者提供建议，包括：主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动运营和技术转型。本报告基于德勤一年一度的《全球房地产行业展望调研》编写，探讨北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者最关心的问题。调研结果得到德勤房地产行业客户和德勤中国行业专家和研究领导人的支持，他们结合亲身体验和洞察，给出切实可行的建议。我们希望本报告能为您2024年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国3经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显（图1）。有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算，2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%）和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待解决、中国房地产行业持续低迷。1 但针对2023年年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一些紧张情绪。德勤《2024年全球房地产行业展望调研》表明，无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅边栏“调研方法”）。全球范围，尽管预警信号已持续数月，不确定因素挥之不去，但在一些明朗条件支持下，各经济体尚能保持平稳运行。4调研方法勤金融服务业研究中心邀请全球大型房地产公司和投资公司共计750位首席财务官及其直接下属参与此次调研。受访者分享对于2024年所在企业前景以及人才、运营和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。受访者来自三个地区：北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、荷兰和西班牙）以及亚太（澳大利亚、日本、中国大陆和新加坡）。本次调研涵盖资产管理规模不低于5,000万美元的房地产企业，调研于2023年6月开展。图1各地区大部分受访者均预计2023年营业收入将降低与2023年同期相比，您对2023年最终确认的营业收入有何预期？减少不变增加2022北美2023注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。结果以《2023年房地产行业展望调研》数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》43%13%44%60%4%36%52%11%37%66%7%27%49%13%39%53%7%40%2022欧洲20232022亚太20235全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位，2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层面的脆弱性。2图2宏观经济因素和网络风险是2024年的首要关注点下列哪项因素对所在公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？地区2023调研排名2024调研排名23456781213141234567812131415北美欧洲亚太网络风险117气候相关监管行动233利率上调745高通胀持续359资本成本468供应链中断894区域政治不稳定1122大量赎回/短期流动性问题1371资本可用性61111气候变化91010技术迭代加速1486汇率波动51315员工留任101214税收政策变化121413人才聘任151512注：受访者可选择多个选项。空白圆圈代表相应选项未纳入2023调研。结果以《2023年房地产行业展望调研》数据为参照进行比较。资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》111096市场预期发生结构性变化经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产各细分市场贷款机构已大量减少。5面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销量下降59%，其中美