房地产行业关于经营性物业贷款的点评：盘活存量，加快重组

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.01.24 盘活存量，加快重组 ——关于经营性物业贷款的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 当前持有型物业流动受到限制，变现有一定困难，经营性物业贷款比例提升到 70%，有利于房企盘活存量，尤其是有经营性物业的出险房企。 摘要： [Table_Summary]  央行和金融监管总局联合发布文件，主要针对经营性物业贷款给与支持，抵押率和期限基本等同于 CMBS，可偿还部分公开债较此前融资方式有明显改善。此次文件，主要内容包括：1）经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的 70％；2）经营性物业贷款期限一般不超过 10 年，最长不得超过 15 年，贷款额度和期限接近CMBS；3）经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入；4）可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。从内容上来看，具备吸引力的在于可以用于偿还部分公开债。  对于有优质持有型物业、但母公司经营有一定压力的房企来说，本次文件有助于存量盘活，不需要通过变现。当前持有型物业变现难度较大，即便想通过变现来偿债，也会遇到较大阻碍。同时，通过抵押持有型物业换取资金，在抵押率上大多也不超过 50%。因此，本次文件将贷款额度上限提高到 70%，能够增加房企的可贷资金，而该资金一定情况下可以偿还部分公开债，对有优质物业、但经营有一定压力的房企有重大经营上的改善。  从操作性上来看，由于贷款规模是参考持有型物业的租金，且上限不超过 70%，相比于此前政策有明显提高的可操作性，预计能够有效的执行。相比于纯信用贷款，抵押贷款对目前低风险偏好的金融机构来说更友好，尤其是以租金作为参考标准，且约定租金优先用于偿还贷款，且进行专项账户管理，那么，银行的贷款意愿将大幅度增强。相比于此前政策在落地上遇到的困难，此次文件的可操作性明显提高。  边际改善最大的依然为出险房企，尤其是对正处于重组谈判中的房企，建议继续关注优质重组房企。全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《再出组合拳，全力支持地产》 2024.01.24 房地产《发力配售型保障房》 2024.01.23 房地产《2024 的实物量大年和重组大年》 2024.01.17 房地产《债务重组，破局之法》 2024.01.16 房地产《保障房建设加快》 2024.01.15 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 1.24 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2024年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 8.98 1.53 1.01 5.9 8.9 1,075 120 -9% 增持 000002.SZ 万科 A 9.41 1.90 1.72 5.0 5.5 1,038 119 -10% 增持 001979.SZ 招商蛇口 8.38 0.55 0.80 15.2 10.5 759 91 -12% 增持 600383.SH 金地集团 4.11 1.35 2.50 3.0 1.6 186 45 -6% 增持 002244.SZ 滨江集团 6.64 1.20 1.33 5.5 5.0 207 31 -9% 增持 000402.SZ 金融街 3.39 0.28 0.66 12.1 5.1 101 30 -7% 增持 601512.SH 中新集团 7.75 1.07 1.28 7.2 6.1 116 15 1% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作