宏观研究报告美国：房屋交易降至“冰点”

请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 1 of 8 证 券 研 究 报 告 宏 观 研 究 报 告 海 外 宏 观 研 究 [Table_Title] 宏观研究报告 2024年1月24日 周浩 孙英超 +852 2509 7582 +852 2509 2603 hao.zhou@gtjas.com.hk billy.sun@gtjas.com.hk [Table_Summary] 美国：房屋交易降至“冰点” 美国房屋交易降至冰点 数据来源：彭博,国泰君安国际  上周五（2024 年 1 月 19 日）美国 2023 年 12 月房地产数据出炉，房屋交易量较 2023 年 11 月环比下滑 0.91%至 437 万套，创下 2010 年以来的最低销售记录。从总交易规模看，2023 年 10 月至 12 月期间，美国房地产销量整体维持在 440 万套上下，甚至低于 2008 年金融危机时期的最低值。  在本轮加息后期，供不应求使得房价却表现平稳，甚至环比小幅提升。高重置成本下，二手房出售意愿低迷，供给端收缩严重；与此同时，租金价格持续上行进一步压降二手房出售意愿，供需持续失衡成为房价不降反升的核心逻辑。  新房交易与二手房交易在本轮加息周期中表现截然不同，交易规模并没有显著萎缩。一方面，在稳定供给下，二手房市场溢出需求扩散到新房市场，在需求端形成有效拉动；另一方面，新房平均售价与二手房平均售价持续倒挂进一步提高了新房需求。  整体而言，在利率已经回落的情况下，美国房地产大概率已经“触底”，房地产交易很难再有进一步下行的空间，但是利率中枢的上移意味着积压需求并不会集中放量，交易量显著改善仍需等待。  值得一提的是，从历史角度看，美国新屋开工数量与住宅投资规模具有较强相关性。目前不论是新屋开工数量，亦或相对领先指标新屋许可环比增速都已经出现较为明显的上行动力，这指向了短期住宅投资不会出现过大波动，进而将会对整体经济平稳运行起到一定支撑。 -40-30-20-10010203040500100200300400500600700现房销量新宅销量总销量同比增速（%，右轴）（万套） P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 2 of 8 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 房地产交易达到“冰点” 上周五（2024 年 1 月 19 日）美国 2023 年 12 月房地产数据出炉，房屋交易量较 2023 年 11 月环比下滑 0.91%至 437 万套，创下 2010 年以来的最低销售记录。在过去的一年中，受飙升的美国政策利率影响，美国抵押贷款利率随美债利率一路上行，一度超过 2008 年金融危机前的最高值，美国房地产市场也因此备受打击。 从总交易规模看，2023 年 10 月至 12 月期间，美国房地产交易达到“冰点”。在交易降息推动下，抵押贷款利率已经显著下行，如 30 年期抵押贷款利率已经从 2023 年 10 月末峰值 7.8%回落至 6.6%，但是这并不足以推动美国房地产脱离“寒冬”。2023 年 10 月至 12 月，美国房地产销量整体维持在 440 万套上下，虽然环比增速仍然位于负区间，但是降幅已经收窄至不足 1%。 图 1：美国抵押贷款利率整体回落 数据来源：彭博，国泰君安国际 供需失衡下房价“坚挺” 在本轮加息后期，尽管成交量大幅萎缩，但是房价却表现平稳，甚至环比小幅提升。一方面，美国房屋交易价格却不降反升，标普公司发布的Case-Shiller 房价指数自 2023 年 2 月起环比持续扩大，即便抵押贷款利率升至多年未有之高位也并没有对房价产生显著影响；从同比增速看，2023 年房价基本全部超过去年同期。另一方面，美国 NAHB 房屋市场指数（美国 NAHB 房屋市场指数是由美国住宅建筑协会制定的用来评估当前和未来单户住宅相对水平的指数，读数高于 50 表示总计约 900 名住宅建筑商对房屋销售前景看好，低于 50 则表示负面前景）虽然依旧低于 50警戒线，但是也出现了反转的迹象。 -20-15-10-50510152025300100200300400500600700现房销量新宅销量总销量环比增速（万套）（%） P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 3 of 8 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 图 2：二手房交易价格出现“拐点” 数据来源：彭博，国泰君安国际 高重置成本下，二手房出售意愿低迷，供给端收缩严重。再融资贷款是指已经贷款的借款人通过再次向金融机构申请贷款来获取资金，资金用途主要包括降低房贷利率、调整贷款期限等。在 2020-2021 年间，再融资贷款占总贷款的比重长期位于 65%附近，甚至一度超过 75%，这意味着市场中有相当一部分人群在这两年间锁定了低利率贷款。显而易见的是，在大幅攀升的利率环境中，该部分人群通常不会放弃已有的低利率，转而以更高的重置成本重新购买房屋，这在很大程度上降低了二手房的出售意愿，进而在供给端形成了较大压力。 图 3：高再融资贷款比例意味着相当一部分人群提前锁定低利率贷款 数据来源：彭博，国泰君安国际 -10123-10-50510152025S&P/Case-Shiller房价同比（季调）S&P/Case-Shiller房价环比（季调，右轴）20253035404550556065707580再融资贷款占比（%） （%） （%） P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 4 of 8 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 与此同时，租金价格持续上行进一步压降二手房出售意愿，供需持续失衡成为房价不降反升的核心逻辑。美国 CPI 通胀分项同比增速在 2023 年3 月见顶后稳步下行，但这只代表房租价格增长趋势相对放缓，何时见顶乃至回落仍不可知。与此同时，租金上涨意味着房屋持有人可以获得更高的租金回报，从而抵消利率升高导致的利息支出增长，尤其是在已经锁定较低贷款利率的情况下，将会有更少的房屋流向市场，这最终会推高房屋的交易价格。 图 4：租金价格持续上行进一步压降二手房出售意愿 数据来源：彭博，国泰君安国际 新房“异军突起” 虽然新房开发建设同样受到高利率影响，但是新房交易在本轮加息周期中表现格外平稳。按房屋类型看，新房交易并不是美国房地产市场最主要交易类型，长期来看交易占比只有 10%左右。今年以来新房交易与二手房交易表现截然不同，尤其是在 2023 年的利率高位期间，新房供需两端均颇具韧性，全年增速呈现前低后高态势，整体销量较 2022 年甚至略有提升，占总交易比重一度攀升至 15%。 图 5：新房市场更受青睐 图 6：新房销量稳中有“升” 数据来源：彭博, 国泰君安国际 数据来源：彭博, 国泰君安国际 0123456789CPI：租金同比增速（%）810121416新宅销量占比-40-200204060405060708090100新宅销量新宅销量同比增速（%，右轴）（