信用市场点评：经营性物业贷新规，如何解读？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 经营性物业贷新规，如何解读？ 证券研究报告 2024 年 01 月 25 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：政策加码，市场怎么看？-天风总量每周论势（2024-01-24）》 2024-01-24 2 《固定收益：城投名单怎么看？-固定收益专题研究》 2024-01-24 3 《固定收益：三大共识、三点差异、三组关系-利率专题报告（2024-01- 22）》 2024-01-22 信用市场点评 2024 年 1 月 24 日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 （下称“通知”），旨在满足房地产企业合理融资需求，引发市场关注。 经营性物业贷指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。 相比此前已经在执行的政策，《通知》明确经营性物业贷可以用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”，但考虑到经营性物业贷在《通知》出台前就一直在正常推进，金地、龙湖等企业等均争取过相应贷款支持，中行等银行也早就在通过相应途径对房企融资进行支持，增量有限。 2022 年以来，中央出台了一系列政策，支持民营房企融资。此次出台《通知》，也明确提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，本质上是支持房企，尤其民营房企，利用优质资产融资。 房企如果具备优质物业资产，此前融资或就已经得到支持，《通知》出台后，融资渠道预计将更为通畅，但若房企本身缺乏优质物业资产，就可能很难从政策中受益。整体而言，考虑到政策增量信息有限，预计对于房企融资的增量支持作用有限。 风险提示： 房企经营性物业资产规模有限导致政策落地不及预期，银行放松要求推动政策落地超预期，宏观经济变动超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 首先，何为经营性物业贷款？ .................................................................................................... 3 2. 《通知》下发前，经营性物业贷实际的投放政策要求如何？ .............................................. 3 3. 《通知》有何新亮点？ ................................................................................................................. 4 4. 《通知》对 CMBS/CMBN 影响怎么看？ ................................................................................. 4 5. 如何看待《通知》的意义？ ........................................................................................................ 4 6. 小结 .................................................................................................................................................. 5 图表目录 图 1：CMBS/CMBN 历年发行规模 ............................................................................................................ 4 图 2：CMBS/CMBN 存续规模较高的原始权益人 ................................................................................. 4 图 3：房地产销售额持续回落 ..................................................................................................................... 5 图 4：房地产库存销售比数据 ..................................................................................................................... 5 图 5：民营企业 2018 年以来融资情况 ..................................................................................................... 5 图 6：国有企业 2018 年以来融资情况 ..................................................................................................... 5 表 1：各银行经营性物业贷规定 ................................................................................................................. 3 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 2024 年 1 月 24 日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》1（下称“通知”），旨在满足房地产企业合理融资需求，引发市场关注。 如何看待这一政策的影响？我们先回顾一下在通知下发前经营性物业贷的情况。 1. 首先，何为经营性物业贷款？ 经营性物业抵押贷款是指商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房2。 经营性物业抵押贷款不像固