2023年商业地产发展白皮书-MobTechX中购联铱星云商

Mob研究院×中购联铱星云商出品2024年1月2023年商业地产发展白皮书©2023 MobTech. All rights reserved.引言2023总结：VUCA时代启点，群体主流观念巨变，商业进入存量高速迭代模式；2024展望：虚 (Data) 实 (Space)融合，回归人与科技，生活与需求本身，在悬浮中向上生长。——悬浮个体稳以修远（引自京东）极速转型的社会使流动不扎根成为生活常态，动态变化的生活场景随处可见。数字化成为中国经济的引擎，正重构消费场景，激发对赛博生活的展望，重新思考“人-科技-生活”。如何构建“人-货-铺-场-圈”成为了线下商业的必修课，也是商业地产人自测素养的必要条件。在数字化商业时代，精准的用户洞察力可以帮助企业更好地了解“人”的需求，引领生活方式的更新；同时，数字生态力可以改变传统的“货”和“铺”的流量模式，打造颠覆性的商业模式；而通过数字化手段的加持，线下“场”域空间也可以成为一场策展，以引领型价值和聚合型体验为出发点，提供独特的消费体验；最后，科技赋能整合体验创新力，将技术落地进“圈”并拥抱真实生活场景，带来更多的商业机会，从而形成“人-货-铺-场-圈”的闭环。目录CONTENTS2023商业地产发展概述1•宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼•行业现状：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代商业地产未来展望4•消费心理：第五消费时代，”Wellbeing”及“再生活化”诉求强烈•消费结构：商品和服务消费并重，服务消费潜力将不断释放•运营能力：调改节奏加速，进一步促进消费升级，提高购物体验•技术融合：技术助推多维数据持续融合，全域数字化经营支撑线上流量反哺线下•销售渠道：商场+电商强强联手，实现线上线下销售渠道的有机结合重点城市典型案例研究3•北京：构建“四级两类多维”商业消费空间体系•上海：调改与提升区域商业能级是今年的主旋律•广州：从单一到集聚，让广州的空间布局聚集度日趋提高，在迭代中形成新的“变阵”•深圳：世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈集体改造升级2023商业地产生态构成要素2•生态现状：“人货场”向“人货铺场圈”的嬗变与新生•消费人群：年轻人成为重要目标客群，懂他们更要跟上他们•消费需求：餐饮、零售为主导的消费需求，正在快速改善商业地产的基本面42023年商业地产发展概述5宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2023年1-11月，我国社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。其中，商品零售380460亿元，同比增长5.9%；餐饮收入47485亿元，同比增长19.4%。复苏势头较好2019.10-2023.11社会消费品零售总额及增速-30-20-100102030400100002000030000400005000060000700008000090000社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%）11月份，我国社会消费品零售总额42505亿元，同比增长10.1%。其中，商品零售36925亿元，同比增长8.0%；餐饮收入5580亿元，同比增长25.8%6宏观经济：居民生活水平和消费意愿增长明显，文教娱增长显著Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2023前三季度城乡居民收入稳定增长，名义和实际增速分别比上年同期快1.0和2.7个百分点；人均消费支出增速逼近10%，教育文娱、医疗保健、交通通信等品类增速均破两位数2023年前三季度居民人均收入与消费情况2765037482146002939839428157056.3%5.2%7.6%5.9%4.7%7.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%050001000015000200002500030000350004000045000全国居民城镇居民农村居民2023前三季度居民可支配收入及增速2022年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度名义增速（%）2023年前三季度实际增速（%）食品烟酒 5794元，29.7%居住 4514元，23.1%交通通信 2605元，13.3%医疗保健 1835元，9.4%教育文化娱乐 2084元，10.7%衣着 1055元，5.4%生活用品及服务 1120元，5.7%其他用品及服务 522元，2.7%2023前三季度居民人均消费支出及构成人均消费支出19530元名义增速9.2%实际增速8.8%前三季度，全国居民人均可支配收入29398元，同比名义增长6.3%。实际增长5.9%；农村增速高于城镇，发展乡村振兴初见成效+6.7%+6.5%+6.4%+7.4%+11.3%+16.4%+15.0%+17.4%7Source：政府网站，中信建投，Mob研究院整理绘制政策推动：重塑格局，消费基础设施REITs政策终出台消费基础设施REITs的出台，代表着我国公募REITs范围首次拓展到商业地产领域，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望迎来重塑2023年三月，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“236号文”）通知提出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs2023年三月，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4大方面共12条措施，拟进一步推动REITs的常态化发行消费基础设施REITs出台发布时间发布机构政策/文件关于底层资产试点范围的表述2020.8.3国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（简称“586号文”）酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围2021.7.12国家发改委《 关 于进 一步 做好 基础设 施领 域 不 动产 投资 信托 基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”）酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围2022.12.8证监会首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域 诸多运营成熟资质优良的消费类基础设施得以打通入市渠道，国内基础设施公募REITs迎来又一次扩容 原始权益人可利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型力度，在提高资本利用率的同时，促进消费场景升级，提高居民消费体验，更好满足居民消费需求从而促进消费的持续增长8商业概况：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制自2017年以来，购物中心实际开业率不断走低；且从2020年开始，实际开业率连续三年未超过50%，供应的减少和城市向新发展、消费行为不断演进等多重原因之下，存量商业调改升级是必然趋势2017-20