房地产行业研究周报：统计局12月数据点评-中枢再回落，寻找新均衡

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 01 月 21 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:“租赁金融17 条”落地，千亿贷款计划稳步推进》 2024-01-14 2 《房地产-行业研究周报:PSL 注入经济活力，地产投资边际向好》 2024-01-07 3 《房地产-行业研究周报:新政后北京市场韧性良好，关注普宅调整落地效 果》 2024-01-01 行业走势图 中枢再回落，寻找新均衡 ——统计局 12 月数据点评 行业追踪（2024.1.13-2024.1.19） 销售：23 年商品房销售面积回落至 12 年水平 1）销售金额：1-12 月累计销售金额同比-6.5%，降幅较 11 月扩大 1.3pct。2）销售面积：1-12 月累计销售面积同比-8.5%，降幅较 11 月扩大 0.5pct。 整体来看，23 年全国商品房销售面积 11.17 亿平，较 21 年 17.94 亿平的历史高点下滑 38%，接近 12 年 11.13 亿水平。在因城施策宽松基调下，商品房销售中枢仍连续两年走低，尤其在 23 年 9 月一线城市宽松开启后，全国商品房销售面积与金额单月增速降幅仍走阔，反映出人口、收入等宏观因素对预期的压制较难依靠“四限”政策宽松形成反转。分季度看，23 年四个季度商品房销售面积同比分别为-1.80%、-8.60%、-34.44%、-21.75%，一、二季度销售保持韧性，下半年基本面走弱，且未见明显改善趋势。从 24 年 1 月前 18 天的高频成交数据看，60 城新房成交同比降幅仍超 3 成，主要或因 23 年一季度基数相对较高。故我们预计 24 上半年商品房销售增速仍具压力，下半年基数压力缓解，全年同比增速或呈现“前低后高”走势，中性假设下，我们预计 24 全年商品房销售面积下滑 5%。 开发投资：24 年房地产开发投资或继续承压下行 1）开发投资：1-12 月房地产开发投资累计完成额同比-9.6%，增速较 1-11 月下降0.2pct。2）新开工：1-12 月房屋新开工面积累计同比-20.4%，增速较 1-11 月上升0.8pct。3）施工：1-12 月房屋施工面积累计同比-7.2%，增速较 1-11 月持平。4）竣工：1-12 月房屋竣工面积累计同比+17.0%，增速较 1-11 月下降 0.9pct。 23 年 12 月，单月开发投资增速继续走低，开发企业层面投资意愿仍较低同样反映出销售未有明显边际修复迹象。两主要项建筑工程、土地购置费自 23 年 4 月起降幅均逐步走扩，企业施工与拿地意向与销售高度相关，两指标边际改善前提是较为明确的基本面触底信号，故我们预计 24 上半年销售增速压力下，开发投资或继续承压下行。 23 年四季度新开工、施工累计增速降幅有所收窄，除 22 年末疫情影响基数外，我们认为加速去库存后的新增供货需求或推动开工、施工边际改善，但整体趋势仍受制于销售表现。竣工 23 全年保持良好韧性，考虑 21 年后新开工项目陆续于 24 年进入竣工交付期，开工规模下滑对竣工影响或逐步体现，同时保交楼政策支持对竣工将提供支撑。中性假设下，我们预计 24 全年新开工、竣工同比下滑 10%，开发投资同比下滑 7.2%。 到位资金：预计 24 年总量收缩，边际向好 1-12 月全国房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较 1-11 月降低 0.2pct。其中：1）销售回款：1-12 月定金及预收款累计同比-11.9%，较 1-11 月下降 1.0pct。1-12 月个人按揭贷款同比-9.1%，较 1-11 月下降 1.0pct。2）外部融资：1-12 月国内贷款同比-9.9%，较 1-12 月下降 0.1pct；1-12 月自筹资金同比-19.3%，较 1-11月增加 1.0pct。2023 年，房地产开发企业到位资金规模继续收缩，销售回款及外部融资下滑影响企业经营、融资性现金流。个人按揭贷款单月降幅扩大，高能级城市首付调整刺激效果仍不明显。国内贷款单月再度转负，房企外部融资环境仍面临不确定性。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，但逆周期信贷投放的金融风险问题仍然存在，实际落地效果仍需观察，我们预计 24 年房企到位资金总量或继续收缩，但供给侧融资政策引导下具备边际改善空间。 1 月新房、二手房销售月度同比继续回落 新房市场本周成交 262 万平，月度同比-31.52%，相较上月下降 21.30pct；截至 1 月18 日，17 城累计库存 16561 万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 179 万平，月度同比+24.38%，相较上月下降 14.81pct。1 月 8 日-14 日，土地市场本周成交建面 1694 万平，滚动 12 周同比-16.61%；成交总额 246亿元，滚动 12 周同比-0.8%；全国平均溢价率 4.39%，滚动 12 周同比+0.33pct。 本周申万房地产指数-3.57%，较上周下跌 2.48pct，涨幅排名 20/31，跑输沪深 300指 数 3.13pct。 H 股 方面，本 周 Wind 香港房 地产指 数-7.23%，较 上周 下降4.95pct，涨幅排序 9/11，跑输恒生指数 1.46pct；克而瑞内房股领先指数为-10.61%，较上周下跌 6.43pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计 24 年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -33%-28%-23%-18%-13%-8%-3%2023-012023-052023-09房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 中枢再回落，寻找新均衡——统计局 12 月数据点评 ............................................................ 3 1.1. 销售：23 年商品房销售面积回落至 12 年水平.................................................