房地产行业12月观察：2024的实物量大年和重组大年

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.01.17 2024 的实物量大年和重组大年 ——12 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 统计局披露全年房地产运行数据，全年最核心指标销售数据小幅回落，其中 12 月单月回落加速，预计 2024 年将延续趋势，需要关注的是与保障房相关的建设进展。 摘要： [Table_Summary]  统计局发布全年房地产运营数据，整体来看小幅回落，整体呈现拿地开工弱、销售较弱、竣工强的局面，呈现实物量有保障、信用略承压的格局。最核心指标为销售，金额和面积分别 11.7 万亿元（其中住宅 10.3 万亿元）和 11.2 亿方（住宅 9.5 亿方），绝对值和此前预期基本一致，考虑 2022 年同期有退房等出现，同比增速表现较预期更好，分别为金额-6.5%（住宅-6.0%）和面积-8.5%（住宅-8.2%）。表现较好的数据为实物量，竣工面积大幅度增长 17.0%，表现相对较差的是信用数据，受拿地下降的影响，新开工面积同比下降 20.4%。  单看 12 月，各项指标较全年和 11 月均有所回落，相对幅度较大的是销售和新开工，尤其是销售价格，值得重视，而新开工虽重回负增长但仍超预期。12 月单月销售相关数据较 11 月回落较多，金额同比下降 17.1%，较 11 月的下降 8.6%回落明显，而面积数据则相对更好，从-10.3%下降至-12.7%，也即均价出现了较为明显的下行。尚无法从单一月份判断是成交城市结构的影响、还是降价促销的影响，但价格因素值得重视。新开工数据也有明显回落，至-10.4%，但好于全年，考虑到 11 月有保障房新开工的影响，12 月份的新开工数据回落后仍然强于预期，随着保障房的推进，预计 2024 年仍将超预期。  我们在 2023年年中加入对待售面积的分析，认为随着保交付的进行，未售货值的竣工会带来待售面积的增长，并在 2024 年延续，且这一指标显示的是资金压力的大小，两者呈反向关系。由于待售面积仅统计已建成未售房屋，在过往这个指标的作用并不明显，随着销售的弱化和保交付的进行，预计将形成已建成库存，带来待售面积的增长。需要注意的是，待售面积的增加并非不好，反而，随着待售面积的增加和新开工的持续下降，反应的是即便是未售货值，也不需要额外再增加投入。目前全部待售面积为 6.7 亿方（住宅 3.3 亿方），相比于施工面积 84 亿方（住宅 59 亿方），显得仍然较小，值得持续跟踪。  2024 年预计仍然是建设大年，尽管 2023 年地产投资增速看起来同比下降 9.3%，但拿地的贡献度较大，实物量仍然是建设大年，将延续至 2024 年。全年地产投资下降 9.6%，但主要是拿地负增长贡献，与实物量相关的部分则表现亮眼，如竣工面积增长 17.0%。考虑到保障房因素，预计 2024 年仍然是建设大年。重组仍然是全年主旋律，2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《债务重组，破局之法》 2024.01.16 房地产《保障房建设加快》 2024.01.15 房地产《销售延续弱势，政策保持宽松》 2024.01.04 房地产《PSL 助力三大工程》 2024.01.03 房地产《谨慎拿地为主旋律》 2024.01.03 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 1.17 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 8.92 1.53 1.69 5.8 5.3 1,068 120 -39% 增持 000002.SZ 万科 A 9.61 1.90 1.72 5.1 5.6 1,059 119 -44% 增持 001979.SZ 招商蛇口 8.59 0.55 0.80 15.6 10.7 778 91 -31% 增持 600383.SH 金地集团 4.14 1.35 2.50 3.1 1.7 187 45 -59% 增持 002244.SZ 滨江集团 6.92 1.20 1.33 5.8 5.2 215 31 -20% 增持 000402.SZ 金融街 3.49 0.28 0.66 12.5 5.3 104 30 -33% 增持 601512.SH 中新集团 7.87 1.07 1.28 7.4 6.1 118 15 2% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下